Les dificultats per comprar un habitatge
"El principal problema per accedir actualment a la compra d'un immoble és l'escàs estalvi de les llars, ja que els impedeix sufragar la part del preu del pis que no finança el banc"
Històricament, els espanyols han tingut més dificultats per accedir a un habitatge en propietat que a un de lloguer. En primer lloc, per la necessitat de disposar de estalvis suficients per cobrir la part del cost del pis que no finança el banc. En segon, per les condicions exigides per les entitats financeres per concedir una hipoteca.
En tercer lloc, perquè la despesa mensual derivada del pagament de la quota hipotecària era superior a l'import del lloguer. No obstant això, per a un mateix habitatge, actualment succeeix el contrari a les cinquanta capitals de província del país. D'una banda, a causa del reduït nivell dels tipus d'interès. De l'altra, pel preu elevat del lloguer, derivat de l'existència d'un gran desequilibri entre la demanda i l'oferta.
Per regla general, les entitats financeres concedeixen com a màxim el 80% del preu de l'habitatge o del seu valor de taxació. Quan prioritzen el creixement de la seva cartera hipotecària, solen prendre com a referència el major d'ambdós imports. En canvi, si anteposen la qualitat dels préstecs al volum de crèdit concedit, escullen el menor. Actualment, la majoria dels bancs es decanta per la primera opció.
A Catalunya, si el valor de taxació coincideix amb el preu d'un habitatge usat i ambdós ascendeixen a 250.000 euros, una parella els membres de la qual tinguin menys de 36 anys necessita disposar d'uns estalvis d'aproximadament 65.000 euros per adquirir-lo. Una quantitat fora de l'abast de la majoria de les persones d'aquesta franja d'edat.
Per tant, per fer realitat el seu desig, la parella depèn de l'ajuda dels seus progenitors. Si aquests disposen del capital necessari i accedeixen a prestar-l'hi o donar-l'hi, podrà comprar el pis. En cas contrari, haurà de continuar vivint de lloguer i, si els seus ingressos anuals no augmenten considerablement, difícilment podrà adquirir un habitatge en els pròxims anys.
Actualment, la escassa capacitat d'estalvi constitueix el principal obstacle que impedeix a les parelles joves adquirir un habitatge. En primer lloc, perquè moltes destinen més del 30% dels seus ingressos al pagament del lloguer. En segon, perquè els seus salaris són reduïts en relació amb el seu nivell de formació. En tercer lloc, perquè incorren en despeses addicionals i prescindibles que els seus pares evitaven quan tenien la seva edat.
Per aquest motiu, a priori la línia d'avals de l'ICO (Institut de Crèdit Oficial) i el Préstec Emancipació de la Generalitat de Catalunya constitueixen dues mesures encertades, ja que ambdues redueixen substancialment l'estalvi que una parella jove ha de posseir per comprar un habitatge. No obstant això, no sempre una bona idea es converteix en un èxit.
Amb qualsevol d'elles, l'estalvi necessari per adquirir el pis de 250.000 euros de l'exemple anterior ja no seria de 65.000 euros, sinó de només 15.000 euros. Ambdós programes permeten cobrir els 50.000 euros que no finança una hipoteca convencional i obtenir un import equivalent al preu de l'habitatge.
No obstant això, ambdues mesures han aconseguit uns resultats molt diferents. Entre 2024 i 2025, mitjançant els avals de l'ICO, el Govern pretenia facilitar l'accés a una hipoteca a 50.000 compradors. Tanmateix, fins al desembre de 2025, el programa només havia permès adquirir 10.453 habitatges, el 20,9% dels inicialment previstos.
El fracàs dels avals no s'ha degut a la manca de demanda, sinó al escàs interès dels bancs per aquestes hipoteques. En primer lloc, per la lentitud de la seva tramitació, a causa de la necessitat del vistiplau de l'ICO. En segon, perquè, durant els primers mesos, aquest organisme públic va denegar nombroses operacions que les entitats financeres havien aprovat prèviament.
En tercer lloc, perquè aquestes hipoteques presenten un risc superior a l'habitual i atreuen parelles que a mitjà termini proporcionaran als bancs una rendibilitat inferior a la obtinguda dels seus clients fidelitzats. A més, suposen un cost addicional de personal, ja que els empleats encarregats de tramitar-les han de dedicar-los molt més temps que a una hipoteca convencional.
En canvi, en els primers sis mesos de 2026, la concessió dels Préstecs Emancipació va complir les expectatives de l'Executiu català. En cada semestre, estava prevista la formalització de 1.000 préstecs i, en la primera part de l'any actual, els atorgats han estat 911. Per tant, el 91,1% dels previstos.
En comparació amb la línia d'avals de l'ICO, el Préstec Emancipació presenta tres avantatges. En primer lloc, l'ICF (Institut Català de Finances) analitza prèviament la solvència del prestatari. En segon, la hipoteca concedida pel banc és estàndard, ja que la seva quantia equival al 80% del valor de taxació o de compra de l'habitatge. Per tant, el tipus d'interès aplicat serà inferior al d'un préstec que financiï el 100% de l'import de venda.
En tercer lloc, la quota mensual abonada pels compradors serà més reduïda. D'una banda, perquè tant l'endeutament amb el banc com el tipus d'interès aplicat seran inferiors. De l'altra, perquè el préstec de l'ICF no genera interessos i els seus beneficiaris poden començar a retornar-lo trenta anys després de la seva concessió.
Per als treballadors per compte d'altri, la tipologia del contracte laboral pot constituir un obstacle insalvable per comprar un habitatge. Per concedir una hipoteca, la banca sol exigir al sol·licitant un contracte indefinit, ja que aquest li permet estimar amb facilitat la seva solvència futura. Actualment, aquest impediment és més fàcil de superar que fa una dècada, ja que la reforma laboral de 2022 ha propiciat la conversió de nombrosos empleats temporals en fixos.
Entre els autònoms, la banca distingeix entre aquells que perceben ingressos relativament constants i els que els tenen sumament variables, especialment si aquests últims obtenen durant alguns mesos una remuneració nul·la o exigua. Als primers, les entitats poden concedir-los una hipoteca; als segons, difícilment els l'oferiran.
No obstant això, la majoria dels autònoms obtindrà pitjors condicions financeres que els treballadors amb contracte indefinit i, especialment, que els funcionaris, ja que concedir-los un préstec implica per a la banca assumir un risc més gran. L'excepció són els treballadors per compte propi que obtenen regularment uns ingressos anuals elevats.
Per a la banca, un client sol ser solvent si destina com a màxim el 35% dels seus ingressos mensuals nets al pagament de la hipoteca. Si té altres préstecs, les respectives quotes també s'inclouen en el càlcul de la solvència. No obstant això, quan les remuneracions conjuntes de la parella arriben o superen els 6.000 euros mensuals nets, algunes entitats financeres estan disposades a concedir-los un préstec, encara que la taxa d'esforç financer de la llar superi el 35% i s'apropi al 40%.
Actualment, la solvència exigida pels bancs no constitueix un problema per a la majoria de les parelles, a causa del reduït nivell dels tipus d'interès. Al juliol de 2026, a través d'un bróker hipotecari digital com Trioteca, la majoria dels sol·licitants podien obtenir un préstec a tipus fix a 30 anys a un tipus d'interès del 2,4% i la domiciliació de la nòmina com a única vinculació.
En canvi, aquesta solvència sí que és una dificultat insalvable per a moltes persones que pretenen comprar un habitatge per si soles. Una possible solució consisteix a compartir la propietat del pis amb un dels seus progenitors i heretar la seva part quan aquest mori. No obstant això, la quota mensual probablement serà superior a la desitjada, ja que la majoria dels bancs no els permetrà contractar una hipoteca a 30 anys si l'ascendent supera els 50.
A diferència del que passa actualment, en el període 1989-92 la insuficient solvència de les famílies constituïa un gran obstacle per obtenir una hipoteca. Durant aquesta etapa, el tipus d'interès mitjà dels préstecs hipotecaris es va situar en el 15,7% i el seu elevat nivell va impedir que una part de la població pogués adquirir el seu primer habitatge o un de millora. Com a contrapartida, el preu dels pisos en termes reals era molt inferior a l'actual, ja que durant els darrers 36 anys la inflació immobiliària ha superat àmpliament la de la cistella de la compra.
En definitiva, el principal problema per accedir actualment a la compra d'un habitatge és l'escàs estalvi de les llars, ja que els impedeix sufragar la part del preu del pis que no finança el banc. Aquesta dificultat divideix les parelles joves en dos grups: les que compten amb progenitors amb suficients recursos econòmics i les que manquen d'aquest suport familiar. Mitjançant una donació o un préstec entre particulars, les primeres podran comprar un pis; en canvi, les segones no ho aconseguiran.
Per a moltes d'aquestes últimes, l'accés a un habitatge constitueix el seu principal problema, ja que el 2026 el preu del lloguer ha assolit un nou màxim històric a les ciutats més poblades del país i la disponibilitat de pisos cada any és inferior a l'anterior. Entre 2021 i 2025, segons el Baròmetre del Lloguer, l'oferta va disminuir un 35%.
Per facilitar als joves la compra del seu primer habitatge, el Govern d'Espanya i la Generalitat de Catalunya han impulsat dos programes: una línia d'avals de l'ICO i el Préstec Emancipació, respectivament. El primer ha estat un fracàs i el segon un èxit, si mesurem els seus resultats pel nombre d'hipoteques concedides en relació amb les previstes.
Les dues principals claus d'aquests resultats tan dispars han estat la millor gestió de l'ICF i el major cost per operació assumit per l'Administració catalana. La línia d'avals de l'ICO constitueix un magnífic exemple de com la combinació d'una deficient gestió i la cicateria pressupostària converteix una bona idea en una intervenció fallida. Malgrat l'evident fracàs, ningú ha adoptat cap mesura per millorar el programa impulsat pel Govern d'Espanya.
