Falten habitatges
"No cal fer molts números per adonar-nos que no es creen habitatges al ritme que creix la població"
L'any 2010 Espanya comptava amb 45 milions d'habitants, ara ja estem als 50. Fa 15 anys hi havia 18 milions d'habitatges, ara 19. No cal fer molts números per adonar-nos que no es creen habitatges al ritme que creix la població.
La cirera del pastís la posa el fet que les rendes pel treball s'han estancat mentre que els preus de l'habitatge no paren de pujar. El salari mitjà a Espanya només ha pujat un 25% des del 2010, la inflació acumulada és del 36% i l'habitatge ha pujat més del 100%. Hi ha una part molt important de la població que no podria adquirir un habitatge ni que n'hi hagués. Per a moltes persones el lloguer és l'única opció.
El problema s'agreuja perquè la societat espanyola està més que acostumada que la família esdevingui el primer escut social, d'aquí l'edat tardana d'emancipació. Però quan el creixement de la població prové sobretot de la immigració, com ara, no hi ha escut social que valgui. L'any 2000, menys d'un milió d'habitants havien nascut fora d'Espanya, ara aquesta xifra frega els 10 milions.
Abans de la crisi del 2010, a Espanya es construïa més que en cap altre país europeu, amb 860.000 visats el 2006, tot un rècord. Aleshores a Espanya es construïa més que a França, Regne Unit i Alemanya… junts. D'aquells excessos en va venir un ensorrament total de la construcció, arribant a un mínim de 40.000 visats el 2013… 20 vegades menys! El sector de la construcció va patir una reestructuració de la qual mai s'ha recuperat. Ara es fan unes 120.000 habitatges l'any, una xifra absolutament insuficient quan la creació neta de llars està entorn dels 300.000.
Es construeix poc i, a més, les administracions també han posat el fre en la creació d'habitatge de protecció oficial. Per acabar d'arrodonir l'escenari fosc, la inseguretat jurídica davant l'impagament i l'ocupació, a més de la limitació de preus, limita el parc privat de lloguers. No és que els fons ja no inverteixin, cada cop menys persones jurídiques són compradores d'immobles, és que els particulars no es volen arriscar.
La solució passa, sobretot, per construir i, si és possible, construir habitatge assequible per llogar. A Europa hi ha dos models als quals tothom mira, Amsterdam i, sobretot, Viena. Són dues ciutats amb molta pressió turística que han sabut desenvolupar una política d'habitatge assequible molt encertada.
Amsterdam va tenir una enorme crisi d'habitatge combinada amb la crisi social del moviment okupa,… o sigui com Barcelona. El problema es va aturar amb un model d'habitatge social gestionat per associacions sense ànim de lucre (woningcorporaties), i des de fa uns anys ha implantat mesures reguladores per evitar una creixent especulació en l'habitatge lliure.
Gairebé la meitat dels habitatges pertanyen a associacions i cooperatives sense ànim de lucre. Aquests habitatges es lloguen amb rendes regulades (basades en un sistema de punts que considera mida, qualitat i ubicació). El lloguer màxim per segment social està limitat, i la majoria es destina a llars amb ingressos baixos o mitjans.
A més, des de 2022 els habitatges que s'adquireixin que tinguin un valor per sota del mig milió d'euros s'han d'utilitzar, almenys durant quatre anys, com a residència personal, intentant baixar l'stock en mans d'inversors perquè els puguin utilitzar els residents.
En resum, es combina la intervenció pública amb limitacions a la inversió especulativa, prioritzant que l'habitatge serveixi com a llar i no com a actiu financer.
Si el model d'Amsterdam és un referent, tots els especialistes classifiquen el model vienès com el més exitós d'Europa, a més de ser el més antic, ja que fa més de 100 anys que funciona.
Més del 60% de la població viu en apartaments municipals o subvencionats (al voltant de 420.000 unitats: 220.000 de propietat municipal —Gemeindewohnungen— i 200.000 gestionats per cooperatives de benefici limitat).
Els lloguers són molt assequibles (mitjana d'uns 8-9 €/m², incloent despeses en molts casos), molt més baixos que en altres capitals europees. Els contractes són indefinits, sense dipòsits ni comissions altes, i hi ha una forta protecció a l'inquilí.
L'accés no és només per als més vulnerables, sinó per a un espectre ampli de la població (fins a ingressos mitjans-alts, cobrint gran part dels residents). Es fomenta la barreja social als barris per evitar guetos.
Es finança amb impostos específics històrics, adquisició pública de sòl, subvencions i préstecs reciclables. L'ajuntament hi inverteix centenars de milions a l'any i construeix milers de noves unitats anualment.
El model tracta l'habitatge com un dret i una infraestructura pública, no només com un bé de mercat.
Necessitem que les administracions hi inverteixin, igual que fundacions amb objecte social i, per què no, recuperar les cooperatives d'habitatge que en gran part van sucumbir pel virus estès de la corrupció. El que no podem fer és legislar contra els actuals propietaris, perquè això només retraurà encara més el mercat de lloguer.
El pla 50.000 de la Generalitat va en la bona direcció, però cal més agilitat per alliberar sòl, més valentia per incrementar l'edificabilitat i, sobretot, facilitar el desenvolupament d'agents que estiguin disposats a invertir en habitatge per llogar.
El pla del Govern és més complicat que s'implementi quan els pressupostos semblen missió impossible. Això no es resol en una legislatura ni en dues, sinó que requereix un pacte entre les principals forces polítiques, sense populismes i sense utilitzar la crisi de l'habitatge com a bandera d'enganxament electoral. O sigui… una cosa gairebé impossible.
