Fa 20 anys, els 35 eren l'edat en què molts espanyols compraven el seu segon habitatge. Avui és amb la que, amb sort, se signa la primera hipoteca. El mercat immobiliari espanyol ha experimentat un desplaçament generacional: accedir a l'habitatge en propietat requereix més anys d'estalvi, més estabilitat laboral i una capacitat financera que tota una generació ha trigat més del previst a assolir. El resultat és un perfil de comprador que ha envellit.
Segons el XLII Informe de la Càtedra Grup Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra, publicat amb dades del segon semestre de 2025, la hipoteca mitjana ha arribat als 154.530 euros, un 16,8% més que l'any anterior, i la quota mensual representa ja el 32% dels ingressos del comprador.
Són xifres que, a més de parlar del preu de l'habitatge, també suggereixen qui es pot permetre adquirir un habitatge i en quines condicions. El retard en l'edat d'accés a l'habitatge és una tendència que ve sent analitzada per diferents mitjans econòmics, entre ells Merca2, en el marc del debat sobre l'evolució del mercat immobiliari a Espanya.
Aquesta generació que hauria d'haver estat capaç de comprar una llar entre els 25 i els 30 anys va arribar al mercat laboral en plena crisi de 2008, havent de superar una lenta recuperació marcada per la precarietat de contractes. L'estabilitat, en línies generals, l'han assolit just quan els preus han tornat a disparar-se.
El resultat és una cohort de primers compradors que arriben al mercat als 35, 38 o fins i tot 40 anys, amb un estalvi previ més gran, però amb menys marge per amortitzar una hipoteca i amb la sensació que cada any d'espera els ha costat desenes de milers d'euros addicionals.
El nou perfil: estable, caut i tardà
El comprador que avui signa una hipoteca a Espanya no s'assembla al de fa 20 anys en gairebé cap indicador. La inestabilitat laboral que durant anys s'associava a la generació millennial ha donat pas a un perfil de comprador marcadament conservador: el 85% dels qui han sol·licitat una hipoteca en el segon semestre de 2025 tenen contracte indefinit. Això significa que l'accés a l'habitatge s'ha convertit en un privilegi d'aquells que han aconseguit l'estabilitat laboral que els seus pares tenien als vint-i-vuit anys i ells han assolit, en molts casos, una dècada després.
El termini de la hipoteca també ha canviat. La mitjana actual se situa en 28 anys, davant dels 35 habituals abans de 2008. Pot semblar contradictori: si els compradors arriben més tard i l'esforç financer és més gran, per què s'endeuten a menys anys? La resposta està en la combinació de més estalvi previ i més aversió al risc de deute prolongat. Qui compra als 38 no pot ni vol arribar als 73 pagant una hipoteca.
Quant al tipus d'interès escollit, l'opció per uns o altres també confirma aquesta mentalitat conservadora. El 71% de les noves hipoteques es signen a tipus fix. Després d'anys de tipus variables que van penalitzar els qui van comprar abans de 2022, la nova generació de compradors ha après la lliçó: prefereixen pagar una mica més d'entrada a canvi de saber exactament quant pagaran cada mes.
L'habitatge usat com a única opció real
Un altre canvi estructural que defineix aquest nou comprador és el tipus d'habitatge que adquireix. El mercat d'obra nova a Espanya continua sense generar prou estoc per satisfer la demanda, i el resultat és que el 89% de les compravendes finançades amb hipoteca corresponen a habitatge de segona mà. Només l'11% són obres noves.
El motiu és que l'obra nova escasseja, triga més a construir-se del previst, arriba a preus que empenyen l'esforç financer encara més amunt i se centra en ubicacions que no sempre coincideixen amb on el comprador vol o pot viure. D'aquesta manera, l'habitatge usat, amb totes les seves imperfeccions i necessitats de reforma, s'ha convertit en l'única porta d'entrada al mercat per a la majoria.
Aquesta dada connecta directament amb l'evolució del preu de l'habitatge. L'informe Tecnocasa-UPF registra un preu mitjà de 3.338 euros per metre quadrat en habitatge usat el 2025. A Espanya, un 15,34% més que en el mateix període de 2024. A Madrid, el preu supera els 4.101 euros per metre quadrat (+19,56% interanual) i a Barcelona arriba als 4.053 euros. Ambdues ciutats han creuat per primera vegada la barrera dels 4.000 euros, recuperant nivells no vistos des dels prolegòmens de la crisi financera de 2008.
Set compradors per habitatge i gairebé cap marge per negociar
La tensió entre oferta i demanda té una traducció directa en l'experiència del comprador. La demanda de compravenda va créixer un 30% durant el 2025 i acumula un increment del 72% en els dos darrers anys, mentre l'oferta disponible va caure un 16% en el mateix període. El resultat és brutal: per cada habitatge disponible, hi ha de mitjana set compradors potencials esperant.
Aquesta competència elimina pràcticament el marge de negociació. El descompte mitjà sobre el preu inicial sol·licitat se situa en el 6,2%, un nivell que reflecteix que els venedors tenen poc incentiu per cedir i els compradors poc poder per pressionar. El temps mitjà de venda és de 77 dies, només quatre més que l'any anterior, cosa que confirma que el mercat absorbeix ràpidament cada immoble que surt al mercat. A Espanya s'ha normalitzat que l'accés a l'habitatge es produeixi als 38 anys, cosa que amaga una fractura generacional. Els trenta-anyers actuals paguen el preu d'un període de pujades ininterrompudes, d'escassetat d'oferta, d'especulació urbana. Els joves no han deixat de voler casa pròpia. Han deixat de poder permetre-se-la a temps.
--
Contingut patrocinat