El 'cas Maricarmen': el que no t'han explicat
"El 2025, només teníem 318.000 pisos públics, que únicament suposaven l'1,2% del parc total d'habitatges del país i l'1,6 del nombre de llars. Sens dubte, una gran vergonya"
La setmana passada, la figura amb més presència mediàtica no ha estat un polític ni tampoc un futbolista, sinó una ciutadana més: Mari Carmen Abascal. En primer lloc, per l'execució del seu desnonament. En segon, perquè Sumar l'ha convertida en un icona de la lluita pel dret a l'habitatge.
En tercer lloc, perquè el Govern ha aprofitat la indignació popular provocada pel llançament de Mari Carmen per aprovar dos decrets llei sobre habitatge. Si haguessin estat convalidats pel Congrés, haurien reduït considerablement l'oferta de lloguer i relegat el mercat d'arrendaments a un paper marginal, similar al que va tenir durant els anys anteriors a l'aprovació del decret Boyer, el 1985.
Com passa amb altres figures mediàtiques, Mari Carmen ha generat una gran controvèrsia als mitjans de comunicació i a les xarxes socials. En les línies següents, oferiré arguments per valorar si, des d'una perspectiva immobiliària, la nostra protagonista ha tingut sort o desgràcia. Abans, explicaré en què consisteix el règim de renda antiga, sota el qual va viure durant dècades, i repassaré la cronologia del contracte de lloguer subscrit pel seu pare.
El règim de renda antiga
L'expressió “renda antiga” fa referència als contractes d'arrendament signats abans de l'entrada en vigor del decret Boyer, el 9 de maig de 1985, ja que es regeixen per una legislació diferent de l'aplicable als nous. L'objectiu del decret era liberalitzar el mercat de lloguer per estimular la construcció d'habitatges, augmentar l'oferta de pisos de lloguer i facilitar la mobilitat geogràfica dels treballadors.
En matèria de lloguer, les seves principals mesures van ser eliminar el caràcter obligatori de la pròrroga forçosa per als nous contractes, permetre a les parts pactar lliurement la durada del lloguer, atorgar als propietaris llibertat per determinar la renda en renovar els acords i mantenir els drets dels arrendataris amb contractes anteriors a la seva entrada en vigor.
En la pràctica, la reforma impedia que els nous contractes fossin indefinits, incentivava la subscripció d'acords d'arrendaments de curta durada (per exemple, de sis mesos o un any) i afavoria la fixació de les rendes de lloguer en funció de l'oferta i la demanda de lloguer.
Als antics llogaters, el decret Boyer els va permetre conservar amb caràcter general el dret a dues subrogacions i la possibilitat que les pujades de l'import del lloguer fossin inferiors a l'augment del cost de la vida, si així ho permetia el sistema d'actualització de les rendes pactat.
Amb el pas dels anys, quan l'edifici requeria una rehabilitació important, els propietaris d'habitatges amb arrendataris de renda antiga obtenien una rendibilitat irrisòria o fins i tot podien perdre diners, ja que les condicions i els límits legals els impedien repercutir immediatament una part substancial del cost de les obres en els rebuts de lloguer.
La llei d'Arrendaments Urbans de 1994, que va entrar en vigor l'1 de gener de 1995, va restringir les subrogacions en el règim de renda antiga. Va permetre al cònjuge mantenir un contracte de durada indefinida, però va limitar a dos anys la vigència per als descendents directes, si no concorrien circumstàncies excepcionals.
A més, va fer possible que els propietaris actualitzessin gradualment les rendes de lloguer durant cinc o deu anys, depenent un o altre termini del nivell d'ingressos de la llar. L'increment de l'import depenia de dues variables: la quantitat inicial abonada i la inflació acumulada, inclosa també la de l'últim any.
L'objectiu de l'actualització era reduir la diferència entre el lloguer pagat pels nous llogaters i els que tenien un contracte de renda antiga. No obstant això, no servia per compensar els ingressos deixats de percebre des de l'inici de la relació amb l'arrendatari.
Durant un lustre o una dècada, l'increment del lloguer va superar amb escreix el de l'IPC. Per evitar pagar molt més, els llogaters podien negar-se a l'actualització. No obstant això, si ho feien, el seu contracte deixava de ser indefinit i la seva durada quedava limitada a vuit anys. La gran excepció eren les famílies amb ingressos molt baixos, ja que estaven exemptes de l'actualització i del canvi de condicions del contracte.
Cronologia immobiliària de Mari Carmen
El 3 de setembre de 1956, el pare de Mari Carmen Abascal va signar el contracte de lloguer d'un habitatge situat al carrer Alcalde Sainz de Baranda, núm. 46. Forma part del barri d'Ibiza, del districte de Retiro, i té 93 m2, sense tenir en compte els elements comuns. Actualment constitueix una ubicació excel·lent, però no era ni de bon tros tan bona fa 70 anys, ja que una part del barri no estava urbanitzada, hi havia horts i, fins i tot en algunes zones, barraques.
El 13 d'agost de 1960 va morir el seu pare i, el 9 de novembre, la seva mare va comunicar al propietari la seva voluntat de subrogar-se en el contracte. Per tant, va substituir el seu marit com a arrendatària i va assumir els seus drets i obligacions, sense que la subrogació facultés el propietari per incrementar-li la renda. En aquell moment, la legislació vigent permetia dues subrogacions, entre els possibles beneficiaris de les quals figuraven el cònjuge i els descendents del titular inicial del contracte d'arrendament.
El 19 de novembre de 2005 va morir la mare de Mari Carmen i, pocs dies després, ella es va subrogar en el contracte. No obstant això, la legislació havia canviat. La Llei d'Arrendaments Urbans de 1994, en la seva disposició transitòria segona, eliminava la subrogació vitalícia dels fills i en limitava la vigència a dos anys. Per tant, a finals de 2007, el contracte de lloguer de Mari Carmen va deixar de ser de renda antiga.
Tot i això, els propietaris de l'edifici van decidir que continués conservant aquest estatus i van desestimar equiparar l'import del seu lloguer amb el de mercat. El contracte quedava renovat anualment mitjançant el mecanisme de la tàcita reconducció. Si van fer el mateix amb altres llogaters, la poca rendibilitat obtinguda dels arrendaments va poder ser un dels principals motius per vendre l'immoble a Renta Corporación el 22 de març de 2018.
Posteriorment, el 28 de juny, Urbagestión va comprar l'habitatge que tenia llogat Mari Carmen. Per a l'empresa, l'adquisició constituïa una oportunitat per dos motius: el seu import reduït (247.000 €) i l'edat de la llogatera (79 anys). La presència d'una arrendatària amb una elevada antiguitat al pis i la rapidesa amb què Renta Corporación desitjava vendre els immobles van ser les principals raons del descompte sobre el preu de mercat.
En els mesos posteriors, Urbagestión va indagar sobre el seu grau de discapacitat i va descobrir que, quan es va subrogar en el contracte signat inicialment pel seu pare, no en tenien cap reconeguda. Per tant, segons la legislació vigent, podia aplicar-li immediatament un considerable augment del lloguer. Així ho va comunicar a Mari Carmen i va començar el conflicte judicial entre ella i l'empresa, que va culminar amb l'execució del seu desnonament el 23 de setembre de 2026.
Motius de mala sort
El primer motiu està relacionat amb el comportament d'Urbagestión. Els seus actes demostren que els seus propietaris manquen de sensibilitat i no han entès el significat de la responsabilitat social corporativa. Si haguessin tingut alguna de les dues anteriors virtuts, haurien descartat immediatament desnonar Mari Carmen. Encara que la llei els concedia el dret a fer-ho, no estaven obligats a exercir-lo i podien renunciar-hi. És el que haurien fet si el sentit comú hagués guiat les seves actuacions.
El segon, i més important, és el patiment de la llogatera davant la possibilitat de perdre, a una edat avançada, l'habitatge on havia residit durant els últims 70 anys. Aquest patiment probablement explica en part algunes de les dolències que actualment l'afecten i la seva permanència a l'hospital durant algunes setmanes més.
L'execució d'un desnonament suposa un gran trauma que pot deixar seqüeles de per vida, quan una persona és expulsada de l'habitatge on resideix perquè els seus ingressos no li arriben per alimentar-se i sufragar el lloguer o la quota hipotecària. No és el mateix desnonar qui no pot pagar que qui no vol fer-ho.
Motius de bona sort
La gran repercussió mediàtica del llançament de Mari Carmen ha fet recapacitar Urbagestión i, després de la mediació de l'Ajuntament de Madrid, oferir-li continuar al seu habitatge durant vuit anys més. El pagament mensual no superarà el 30% dels seus ingressos nets, serà aproximadament de 500 euros i inclourà les despeses de comunitat, calefacció i gas. Una quantitat substancialment inferior a la que el llogater mitjà paga per un pis de característiques similars al districte de Retiro: al voltant de 2.200 euros.
El novembre de 2007 va finalitzar el règim de renda antiga de Mari Carmen. No obstant això, des d'aleshores i fins a la compra de l'habitatge per Urbagestión, la llogatera va pagar un import per sota del de mercat. Ho va fer així perquè els descendents del primer propietari van valorar més les circumstàncies de l'arrendatària que l'actualització del lloguer. Especialment, els molts anys que portava vivint al pis, la puntualitat en els pagaments i la percepció d'una pensió de jubilació.
En un moment en què una part dels polítics intenta enfrontar propietaris i llogaters, mereix ser destacada l'actuació de la família Lázaro, els casolans de Mari Carmen entre 1956 i 2018. Entre desembre de 2007 i març de 2018, aquesta família va continuar aplicant a la llogatera el règim de renda antiga, tot i que els efectes beneficiosos de la seva subrogació ja havien finalitzat.
Per a Sumar, tots els propietaris d'habitatges de lloguer són iguals i busquen obtenir els màxims ingressos possibles dels seus llogaters. Una afirmació que desmenteixen categòricament els administradors de finques i agents immobiliaris especialitzats en la gestió de lloguers.
La majoria dels petits propietaris prefereix l'estabilitat en el lloguer a l'obtenció d'una elevada rendibilitat. En altres paraules, valora per sobre dels ingressos percebuts el pagament puntual de l'arrendament, la conservació del pis i les bones relacions amb els arrendataris.
Conclusions
En definitiva, al llarg de la seva vida, Mari Carmen ha tingut períodes de bona i mala sort immobiliària. Entre novembre de 1960 i març de 2018, la primera li va permetre gaudir d'un import del lloguer per sota del preu de mercat. En una part del període perquè tenia dret a l'aplicació del règim de renda antiga. En una altra, perquè la propietat va renunciar a fer-li un nou contracte i va mantenir prorrogat l'original a través del mecanisme de la tàcita reconducció.
En el proper futur, gràcies a la gran repercussió mediàtica de la seva situació, el seu coratge i el canvi de posició d'Urbagestión, Mari Carmen tindrà una doble protecció: un contracte més llarg de l'habitual (vuit anys) i un lloguer molt per sota del de mercat. Actualment, la pròrroga forçosa obliga els propietaris que són persones físiques a garantir als seus llogaters la permanència a l'habitatge durant un lustre.
No obstant això, res d'això pot compensar el patiment provocat per l'amenaça d'un desnonament, el llançament del qual va tenir lloc fa uns dies. El sofriment, tant en els mesos anteriors com durant molts anys després de consumar-se, resulta impossible d'imaginar per a qui no l'ha patit. Els que tenim un amic que ho va patir quan era nen només podem comprendre una part de la magnitud de la tragèdia.
Una societat civilitzada ha de protegir els més febles, especialment els menors d'edat i els ancians, i disposar dels habitatges socials necessaris per convertir un desnonament en un trasllat. Les llars i les empreses no haurien d'estar obligades a assumir aquesta protecció social, ja que ambdues paguem impostos perquè la faci l'Administració.
No obstant això, els nostres polítics incompleixen el mandat que els hem donat els ciutadans i ho fan quan la proporció del PIB que paguem en impostos arriba al segon nivell més elevat des del retorn de la democràcia: 37,8% El 2025, només teníem 318.000 pisos públics, que únicament suposaven l'1,2% del parc total d'habitatges del país i l'1,6 del nombre de llars. Sens dubte, una gran vergonya
Lamentablement, Mari Carmen va morir a l'hospital després d'escriure l'article. Mai sabrem si un desnonament que mai s'hauria d'haver executat li va privar de viure més temps. En qualsevol cas, ella, com molts altres afectats per un llançament, haurien d'estar protegits per l'Estat del Benestar. No obstant això, en moltes ocasions, l'Administració mira cap a una altra banda i no veu el que no desitja veure.
