La solució americana al problema de l'habitatge
"Les cases han de servir per allotjar famílies, no només per engreixar carteres financeres"
Estats Units acaba d'aprovar la 21st Century ROAD to Housing Act, probablement la reforma federal d'habitatge més àmplia de les darreres dècades.
La proposta va superar la seva votació definitiva al Senat per 85 vots contra 5, després d'haver passat per diferents versions a ambdues Cambres, i va ser tramesa al president Donald Trump. És una llei impulsada mitjançant una col·laboració poc habitual entre el republicà Tim Scott i la demòcrata Elizabeth Warren, amb el suport de les direccions dels comitès financers de la Cambra de Representants.
La coincidència entre Scott i Warren ja indica que no estem davant d'una llei ideològicament pura. És una barreja molt americana de desregulació, programes públics, finançament privat i desconfiança envers Wall Street.
Dit d'una altra manera: el projecte intenta que es construeixin més habitatges, que els permisos siguin més ràpids, que els bancs concedeixin més hipoteques i que els grans fons d'inversió deixin de competir amb les famílies per les cases existents.
El seu punt de partida és relativament senzill: el principal problema de l'habitatge és l'escassetat d'habitatge. Sembla una obvietat, però durant anys bona part de la política occidental ha preferit parlar de drets, ajudes i protecció al consumidor sense preguntar-se seriosament per què es construeix tan poc als llocs on més gent vol viure.
La nova llei intenta atacar aquesta escassetat des de diversos fronts. Redueix determinats tràmits federals i revisions mediambientals, especialment per a projectes residencials petits, construcció urbana en terrenys ja desenvolupats i alguns programes d'habitatge rural.
També encarrega al Departament d'Habitatge que prepari models de zonificació i bones pràctiques per a estats i municipis, i ofereix incentius perquè les autoritats locals accelerin llicències, permetin més densitat i reutilitzin edificis buits.
Washington no elimina directament les normes municipals de zonificació, perquè bona part d'aquestes competències pertanyen a estats i governs locals. Però sí que empra el mètode federal de sempre: no obliga formalment els municipis, però condiciona ajudes i subvencions per convèncer-los. L'autonomia local sol ser una convicció molt sòlida fins que apareix un xec federal sobre la taula.
Aquesta és potser la lliçó més rellevant per a Europa i, especialment, per a Espanya. No es pot afirmar que l'habitatge és una prioritat nacional i mantenir simultàniament procediments urbanístics que tarden anys, restriccions d'alçada, densitat i ús, oposició sistemàtica dels veïns i una burocràcia capaç de convertir cada promoció en una novel·la de Kafka.
La llei també aposta per l'habitatge modular, prefabricat i industrialitzat. L'objectiu és facilitar-ne el finançament, modernitzar les normes federals i reduir les barreres que continuen tractant aquest tipus d'habitatges com a productes residencials de segona categoria. La intenció és produir cases amb mètodes més estandarditzats, terminis més curts i costos inferiors, en lloc de continuar construint cada habitatge com si fos una catedral irrepetible.
Un altre dels seus eixos és l'accés al crèdit. En moltes zones del país existeixen habitatges relativament barats, però obtenir una hipoteca petita resulta sorprenentment difícil. Per a un banc, els costos administratius de tramitar un préstec de 80.000 dòlars poden assemblar-se força als d'un de 400.000. El resultat és que les entitats tenen pocs incentius per finançar els habitatges més modestos.
La reforma intenta corregir aquesta anomalia mitjançant programes per a hipoteques petites, canvis en les taxacions, simplificació reguladora i més flexibilitat per als bancs comunitaris. Un habitatge barat sense finançament disponible no és realment un habitatge accessible, excepte per a un comprador que pugui pagar en efectiu, categoria en què les famílies joves no solen destacar.
L'element políticament més cridaner, però, és la limitació de les compres realitzades per grans inversors institucionals. La llei restringeix la capacitat de determinades entitats amb àmplies carteres immobiliàries per continuar adquirint habitatges unifamiliars existents. La idea és impedir que els grans fons competeixin directament amb famílies que busquen comprar la seva primera casa.
Aquesta és la part més clarament populista de la reforma. El seu missatge es pot resumir així: les cases han de servir per allotjar famílies, no només per engreixar carteres financeres. El diagnòstic coincideix parcialment amb el de l'esquerra econòmica: la concentració empresarial i la financera han convertit l'habitatge en un actiu d'inversió abans que en un lloc on viure.
No obstant això, la mesura no suposa la desaparició dels propietaris corporatius ni obliga generalment a vendre les cases que ja posseeixen.
També existeix una possible contradicció. Els grans inversors no només compren cases existents; alguns financen promocions construïdes específicament per al lloguer. Si es restringeix massa aquest capital, es podria reduir part de la nova oferta de lloguer. Expulsar Wall Street resulta políticament popular; trobar després qui finança la construcció és una qüestió una mica menys fotogènica.
La llei inclou igualment programes per rehabilitar habitatges antics, convertir edificis buits en apartaments, preservar habitatge rural i millorar certes ajudes destinades a veterans, persones sense llar i llars amb ingressos baixos.
Tanmateix, no conté una expansió il·limitada de la despesa federal. Moltes de les seves disposicions depenen de fons ja existents, reasignacions pressupostàries o futures decisions del Congrés.
Per tant, no és un gegantí programa d'habitatge públic. El Govern federal no pretén convertir-se en el principal constructor del país. Pretén que el sector privat construeixi més i trobi menys obstacles per fer-ho.
Per què van votar en contra alguns republicans? La petita oposició conservadora combina diverses objeccions.
La primera és el federalisme. Alguns republicans consideren que Washington no hauria d'intervenir en decisions de zonificació, construcció i habitatge que corresponen a estats i municipis. Des d'aquesta perspectiva, utilitzar subvencions federals per modificar les polítiques locals no deixa de ser una forma indirecta de control central.
La segona objecció és fiscal. Els republicans llibertaris sostenen que el Govern no pot resoldre una crisi causada en part per regulacions públiques creant nous programes públics. Per a ells, el veritable alleujament hauria de procedir de menys despesa, menys deute i uns tipus d'interès més baixos. Una hipoteca al 7% pot neutralitzar ràpidament qualsevol modesta ajuda federal.
La tercera crítica afecta els drets de propietat. Prohibir que determinades empreses comprin cases suposa una intervenció directa en el mercat. Aquí apareix la qüestió política de fons: Trump està girant cap a l'esquerra populista?
La resposta és que adopta part del seu llenguatge i dels seus enemics, però no el seu programa econòmic complet.
Trump comparteix amb figures com Elizabeth Warren l'hostilitat envers la concentració empresarial, els grans fons i la idea que Wall Street es beneficia a costa de la classe mitjana. No obstant això, la resta de la llei manté una orientació clarament favorable a la iniciativa privada: menys regulació, permisos més ràpids, alleujament per als bancs comunitaris, habitatge industrialitzat i estímuls a la construcció.
Trump no s'està convertint en socialdemòcrata. Està consolidant un populisme econòmic nacionalista que accepta intervenir contra grans corporacions quan considera que perjudiquen el ciutadà mitjà.
Aquesta posició trenca amb el vell republicanisme de lliure mercat, segons el qual qualsevol restricció empresarial era sospitosa i qualsevol resultat del mercat s'havia d'acceptar com a eficient. El trumpisme distingeix entre empreses productives i poders financers que, segons la seva narrativa, extreuen riquesa de les comunitats sense aportar prou valor social.
La nova política combina així dues idees que abans pertanyien a camps polítics diferents. De la dreta pren la convicció que cal construir més, reduir burocràcia i alliberar l'oferta. De l'esquerra pren la voluntat de limitar el poder dels grans inversors i protegir l'accés de les famílies a la propietat.
Aquesta pot ser la gran ensenyança americana per a Europa. Durant anys, l'esquerra ha intentat contenir els preus mitjançant controls, subsidis i protecció dels llogaters, mentre part de la dreta defensava el mercat sense enfrontar-se a les restriccions administratives que impedien que aquest mercat produís prou habitatges.
La ROAD to Housing Act intenta trencar ambdues ortodòxies. El seu missatge és que no n'hi ha prou amb repartir ajudes entre els compradors si no existeixen prou cases, però tampoc n'hi ha prou amb desregular si els inversors institucionals poden absorbir una part notable de l'oferta disponible en determinats mercats.
No resoldrà per si sola la crisi. Els tipus hipotecaris continuen sent elevats, el sòl continua sent car, falten treballadors qualificats i molts municipis continuaran oposant-se a qualsevol edifici que projecti ombra sobre el jardí d'algú. Però representa un gran canvi intel·lectual: republicans i demòcrates han admès que l'habitatge no s'abareteix mitjançant discursos sobre habitatge assequible.
Perquè hi hagi habitatge assequible, primer ha d'haver-hi habitatge. I, després de diverses dècades, Washington sembla haver redescobert aquesta relació gairebé revolucionària entre l'escassetat i els preus.
En un gir inesperat, encara que força característic del president Trump, el mateix dia que estava previst que signés la nova llei d'habitatge descrita en aquest article va cancel·lar la cerimònia i va anunciar que no la signaria fins que el Senat aprovés la SAVE America Act.
Trump va qualificar la qüestió de la integritat electoral com una “emergència nacional” i va decidir utilitzar una reforma d'habitatge recolzada aclaparadorament per ambdós partits com a instrument de pressió sobre els senadors republicans.
La SAVE America Act —Safeguard American Voter Eligibility Act— exigiria presentar una prova documental de ciutadania per registrar-se a les eleccions federals i una identificació amb fotografia en el moment de votar. També obligaria els estats a revisar els seus censos electorals i eliminar-ne aquells que no compleixin els requisits legals. La proposta ja va ser aprovada per la Cambra de Representants, però es troba bloquejada al Senat.
Convé precisar que els no ciutadans ja tenen prohibit votar a les eleccions federals. La controvèrsia no gira entorn de si han de poder fer-ho, sinó sobre quina documentació s'ha d'exigir per demostrar la ciutadania i la identitat.
Alguns estats no requereixen una identificació fotogràfica al col·legi electoral i permeten verificar la identitat mitjançant altres procediments. Els defensors de la SAVE America Act consideren que aquestes garanties són insuficients; els seus adversaris sostenen que exigir passaport, certificat de naixement o altres documents podria dificultar el vot de ciutadans que no en disposen fàcilment.
En realitat, l'amenaça de Trump sembla més un cop de pressió política que un abandonament definitiu de la reforma d'habitatge. La llei va ser aprovada per 85 vots contra 5 al Senat i per 358 contra 32 a la Cambra de Representants, majories prou àmplies com per superar un eventual veto si es mantinguessin en una nova votació.
A més, si el president no signa ni veta el projecte durant els 10 dies constitucionals —exclosos els diumenges—, aquest es converteix automàticament en llei sempre que el Congrés romangui reunit. El president de la Cambra, Mike Johnson, ha afirmat que Trump encara pretén signar-la.
Trump intenta així aprofitar una llei popular i bipartidista per forçar l'aprovació d'una altra molt més controvertida. És una maniobra molt pròpia del seu estil: transformar una cerimònia legislativa en una negociació, barrejar dos assumptes sense relació directa i elevar la pressió fins que algú cedeixi.
Veurem en què queda el pols. La reforma de l'habitatge respon a una necessitat econòmica evident; la SAVE America Act planteja una qüestió legítima sobre la seguretat i uniformitat de les eleccions, encara que els seus mecanismes i possibles efectes sobre l'accés al vot siguin objecte d'una intensa disputa política.
Totes dues són importants, però convertir-ne una en ostatge de l'altra pot acabar endarrerint les dues. Washington, al cap i a la fi, posseeix un talent considerable per transformar dues possibles solucions en un sol problema.
