Per què han desaparegut les hipoteques a tipus d'interès variable?

Entre 1991 i 2015, els préstecs a tipus d'interès variable van ser la modalitat predominant al mercat hipotecari espanyol. Als anys 90, els seus tipus estaven vinculats a l'IRPH de caixes o bancs. A la dècada següent, aquesta referència va ser progressivament substituïda per l'Euríbor a un any, ja que a mitjà termini resultava més beneficiós per als prestataris que les dues anteriors. Actualment, l'IRPH Entitats és completament irrellevant.

Als anys 90, els bancs i les caixes d'estalvis no disposaven de cap cobertura adequada per fer front al risc derivat d'una pujada pronunciada dels tipus d'interès de referència del Banc d'Espanya. Per tant, si concedien hipoteques fixes, podien incórrer en quantioses pèrdues si el context financer es tornava desfavorable. Per evitar-les, van decidir traslladar aquest risc als prestataris i comercialitzar gairebé únicament préstecs variables.

A la dècada següent, amb l'arribada de l'euro, les entitats financeres ja disposaven d'una bona cobertura davant els augments dels tipus d'interès. No obstant això, com que resultava més onerosa que l'actual, les hipoteques fixes no van aconseguir ser competitives, ja que a l'inici de la vida del préstec les variables eren més barates. Entre 2003 i 2010, el tipus mitjà de les primeres va ser del 5%, mentre que el de les segones es va situar en el 4,1%.

Entre 2001 i 2007, la majoria dels prestataris valorava poc l'estabilitat dels tipus d'interès oferta per les hipoteques fixes. Alguns preferien el barat al segur; altres descartaven un elevat repunt dels tipus en el proper futur. Aquesta percepció tenia la seva explicació, d'una banda, en la dràstica caiguda del tipus principal del banc central entre gener de 1992 i novembre de 2005 (del 13,75% al 2%) i, d'altra banda, en la reduïda taxa d'inflació de la zona euro des de la creació de la moneda única.

Per aquests motius, el 2007 el 98,1% dels hipotecats va triar un préstec a tipus variable i només un 1,9% va optar per un de fix. En aquell exercici, les hipoteques mixtes eren inexistents o tenien un pes residual als balanços de les entitats financeres. Als anys següents, la tendència esmentada va continuar vigent, ja que el 2015 els préstecs fixos amb prou feines arribaven a una quota de mercat del 7,4%.

Entre 2016 i 2025, els préstecs fixos han conquerit el mercat hipotecari, ja que la seva participació ha passat del 23,7% al 65%. En aquest darrer any, el 35% restant es distribueix entre les hipoteques mixtes i les vinculades a l'Euríbor a un any, ja que l'INE considera ambdues com a variables, amb una quota de mercat de les primeres notablement superior a la de les segones.

Al tercer trimestre de 2025, segons l'Associació Hipotecària Espanyola, les hipoteques variables amb prou feines van representar el 7% del total de les atorgades, mentre que les mixtes van arribar al 18%. En l'exercici passat, Trioteca només va formalitzar una operació d'aquest tipus, una dada rellevant si es té en compte que l'empresa és un dels tres bròkers digitals amb més volum de concessió de préstecs del país.

A la darrera dècada, els principals motius del fort declivi de les hipoteques variables són els següents:

1) Les hipoteques fixes són barates. Al desembre de 2025, segons l'INE, el tipus d'interès mitjà de les noves hipoteques fixes es va situar en el 2,91 % i només va superar en nou centèsimes el de les variables (incloses les mixtes). Un tipus que excedeix del veritable, ja que no recull les bonificacions aplicades als prestataris per domiciliar la nòmina, contractar assegurances o invertir en fons d'inversió.

Un tipus reduït, especialment si es compara amb el 3,1 % del swap de tipus d'interès a 15 anys (IRS), sent aquest el cost de cobertura del risc de tipus d'interès associat a les hipoteques fixes. El termini escollit no és la mitjana inicial dels préstecs concedits durant l'exercici passat (25 anys), sinó el que millor reflecteix el venciment mitjà ponderat de la cartera hipotecària dels bancs.

En teoria, el tipus d'interès de l'IRS hauria de ser inferior al de les noves hipoteques fixes concedides. Si passa el contrari, el banc obtindria una major rendibilitat prestant capital a altres entitats financeres a través del mercat interbancari que als seus propis clients. En altres paraules, estaria realitzant una assignació ineficient dels seus recursos.

No obstant això, a la pràctica no sempre és així, i al banc pot resultar-li rendible concedir hipoteques a un tipus d'interès inferior a l'IRS. Els principals motius són tres: la cobertura es va contractar mesos enrere a un tipus inferior al 2,91%; una part dels nous préstecs es considera coberta pels saldos dels dipòsits a la vista (comptes corrents); i els ingressos derivats dels productes vinculats superen àmpliament l'import de les bonificacions aplicades als nous prestataris.

2) Canvi en les preferències dels clients. Fa dues dècades, la majoria dels prestataris preferia les hipoteques barates (variables) a les segures (fixes). En canvi, en l'exercici passat molts es van decantar per aquestes últimes en lloc de per les mixtes, encara que aquesta elecció impliqués pagar més interessos durant els cinc o deu primers anys de vida del préstec.

Al desembre de 2025, a Trioteca, el tipus d'interès mitjà de les hipoteques fixes va ser del 2,23%, mentre que el del període invariable de les mixtes es va situar en l'1,64%. Malgrat la notable diferència entre ambdós tipus, el 93,4% dels clients del bròker hipotecari va optar per les primeres, davant del 6,7% que va escollir les segones.

Els principals motius pels quals els prestataris van triar una hipoteca fixa van ser la durada prevista del préstec i el desig d'evitar sorpreses desagradables. D'una banda, els contractants consideraven que la vida efectiva de la hipoteca superaria àmpliament la dècada. De l'altra, buscaven protegir-se d'elevades pujades del tipus d'interès, com les que van afectar aquells que tenien préstecs variables entre juliol de 2022 i setembre de 2023.

El primer factor va portar els prestataris a considerar que el sobrecost de la hipoteca fixa durant els cinc o deu primers anys seria inferior al abonat a la resta de la vida del préstec. En primer lloc, perquè no preveien amortitzar anticipadament capital, o només fer-ho en una quantitat reduïda. En segon, perquè consideraven excessiu el tipus d'interès mitjà aplicat en el tram variable de la hipoteca: Euríbor a un any + 0,86 punts.

Entre juliol de 2022 i setembre de 2023, el tipus d'interès de referència del BCE va passar del 0% al 4,5% i l'Euríbor a un any es va elevar des d'un 0,99% a un 4,15%. Per a una hipoteca de 200.000 €, amb un diferencial de 0,5 punts sobre aquest índex i un termini restant de 20 anys, l'increment del tipus d'interès va provocar un augment de la quota hipotecària mensual d'aproximadament el 30%.

3) Una gran competència bancària. En els darrers anys, l'elevada demanda de préstecs per a l'adquisició d'habitatge ha portat les entitats financeres a lliurar una autèntica guerra hipotecària. Malgrat la desaparició de gairebé totes les caixes d'estalvi, al sector bancari espanyol continua existint una intensa competència.

A causa d'aquesta situació, al desembre de 2025, segons el BCE, Espanya tenia les hipoteques més barates de l'àrea de l'euro, després de Malta. Al nostre país, el tipus d'interès de les noves hipoteques era del 2,62%, substancialment inferior a la mitjana de la zona euro (3,32%) i al de les seves principals economies, com França (2,99%), Itàlia (3,4%) i Alemanya (3,71%).

L'elevada competència bancària ha obligat les entitats financeres que volen ampliar de manera substancial la seva cartera hipotecària a reduir el marge de benefici obtingut per euro prestat i a adaptar la seva oferta a les preferències dels seus clients. El resultat han estat hipoteques més barates, amb menys vinculacions i que financen un percentatge més gran del preu de l'habitatge.

En els dos darrers anys, els bancs que no han volgut sacrificar el seu marge unitari de benefici en les operacions hipotecàries han perdut quota de mercat, com li ha passat al Banco Santander. Per recuperar-la, al quart trimestre de 2025, l'entitat càntabra va modificar la seva política creditícia i va decidir participar plenament en la batalla de les hipoteques.

En aquest període, els bancs molt competitius en hipoteques mixtes, però poc en préstecs fixos, van millorar notablement l'atractiu d'aquests últims. Així va passar amb Kutxabank: el 2025, l'entitat va detectar que les llars preferien les hipoteques fixes a les mixtes i va reduir els tipus d'interès de les primeres en més mesura que la majoria dels seus competidors.

En definitiva, en les dues darreres dècades, el mercat hipotecari espanyol ha experimentat una profunda transformació. El 2006, els préstecs variables tenien una quota de mercat del 97,7%, el 2025 amb prou feines arribaven al 35%. D'aquest percentatge, la major part corresponia a les hipoteques mixtes.

En canvi, en el mateix període, els préstecs fixos han passat de ser irrellevants (2,3%) a convertir-se en dominants (65%). Una transformació impulsada per tres factors: una elevada liquiditat mundial, que ha permès als bancs contractar cobertures a un baix tipus d'interès; una menor tolerància dels prestataris a la incertesa; i una intensa competència bancària, que ha obligat les entitats financeres a adaptar la seva oferta a les preferències de les llars.

Les raons exposades han provocat la pràctica desaparició de les hipoteques variables. Tot i això, aquestes podrien recuperar quota de mercat en el futur. Així passaria si una menor liquiditat monetària encarís substancialment el cost de les cobertures de les hipoteques fixes, els tipus del BCE augmenten substancialment i els prestataris, davant el dilema d'escollir entre hipoteques barates amb risc (variables) i cares sense incertesa (fixes), tornen a decantar-se per les primeres