El mercat immobiliari a Catalunya experimenta una metamorfosi silenciosa però profunda en la seva composició internacional.
Durant anys, l'imaginari col·lectiu i part del debat polític han assenyalat el comprador estranger no resident —aquell que adquireix un habitatge com a inversió o segona residència sense viure al país— com un dels principals motors de l'escalada de preus i la gentrificació.
No obstant això, les dades més recents del Portal Estadístic del Notariat, presentades a Barcelona pel delegat del Col·legi Notarial de Catalunya, José Alberto Marín, i el director general del Centre Tecnològic del Notariat, Albert Martínez Lacambra, apunten uns canvis molt interessants.
La tendència s'ha consolidat el 2025 amb una xifra que trenca narratives: aquest col·lectiu ja ven més habitatges dels que adquireix. El saldo és negatiu, de sortida. En concret, els estrangers no residents van protagonitzar el 4,94% de les vendes davant d'un escàs 3,95% de les compres. Un diferencial negatiu de gairebé un punt que marca la fi d'una era.
Radiografia d'una 'fuga'
Qui són aquests estrangers que estan deixant anar llast a Catalunya? Històricament, el mercat ha tingut propietaris clars. Si s'observa l'acumulat des del 2007, els ciutadans de França lideren el rànquing amb un 17,99% de les compres, seguits dels d'Itàlia (8,7%). No obstant això, la fotografia de 2025 mostra símptomes d'esgotament d'aquest segment del mercat immobiliari.
Tot i que els francesos continuen encapçalant la llista (12,01%), el seu perfil és ara majoritàriament resident. El no resident francès, aquell que buscava una segona residència a la costa o una inversió a Barcelona, està perdent pes.
El mateix passa amb els italians (11,26%), l'interès dels quals se centra gairebé exclusivament en l'habitatge habitual com a residents (10,81%) i no com a inversors de pas.
“No són inversors”
Per entendre aquest fenomen de desinversió, el personal shopper immobiliari i expert en el mercat de Barcelona Iñaki Unsain aporta una visió que contradiu les pors habituals. Per Unsain, la idea de l'estranger "especulador" és un mite.
“Els estrangers que compren a Barcelona no són inversors. No compren per obtenir una rendibilitat a través del lloguer o la revenda”, explica.
Segons la seva experiència, el perfil és el d'una persona que busca un pis per a ús propi, per venir de tant en tant o perquè té un fill estudiant a la ciutat. “Compren per evitar pagar 2.000 o 3.000 euros de lloguer o residència; prefereixen tenir la propietat com a refugi familiar”, afegeix.
Per això, Unsain no creu que els canvis en la regulació del lloguer dels darrers anys siguin el motiu principal d'aquest canvi de tendència.
“Si no compren per llogar, no els espanten les regulacions. El que passa és que els preus estan tan pels núvols que l'estranger està començant acomprar menys, mentre que el volum dels que decideixen vendre el que ja tenien es manté estable”, analitza l'expert.
Barcelona
La capital catalana és on millor s'observa aquest estrenyiment del mercat. A Barcelona, l'estranger no resident tot just va representar el 4,99% de les compres el 2025, una caiguda lliure des del 8,11% que ostentava el 2013.
El més cridaner és el diferencial: el 2023, la distància entre el que els estrangers no residents compraven i el que venien a Barcelona era de 3,73 punts a favor dels primers. En només dos anys, aquesta bretxa s'ha desplomat fins a només 0,31 punts percentuals.
El capital que busca un ús esporàdic de la ciutat està desapareixent en favor de l'estranger que s'hi queda a viure (el 27,15% de les compres a la ciutat ja són d'estrangers residents, quan el 2013 representaven el 20,10%).
Afectació moderada
Si aquesta tendència de "vendre més del que es compra" per part dels estrangers no residents es manté en el temps, l'afectació es podria notar principalment en el sector d'alt standing.
Unsain considera que la desaparició d'aquest perfil de comprador amb alt poder adquisitiu podria afavorir una estabilització de preus.
“L'estranger sol estar disposat a pagar el gust i les ganes; això ha escalfat els preus. Si aquest comprador de Miami o de França que està forrat desapareix, aquell pis al Passeig de Gràcia que es pretenia vendre per sis milions, potser acaba venent-se per tres”, assenyala.
No obstant això, Unsain demana cautela: el pes dels estrangers no residents és mínim. La seva retirada no enfonsarà el mercat, però sí que traurà pressió al segment més exclusiu de la ciutat, permetent que els preus deixin d'estar "dopats" pel capital forà.
Desinversió per la regulació
Per a Mercedes Blanco, CEO de Veïns Feliços i vocal de Pimec al Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat, el canvi de tendència és clar i respon a les polítiques d'habitatge recents.
Segons Blanco, molts propietaris internacionals utilitzen els seus habitatges a Catalunya sota un model híbrid: gaudi personal uns mesos a l'any i lloguer temporal o turístic la resta del temps per obtenir rendibilitat.
"Hi ha un canvi de tendència de l'inversor internacional que veu que ja no és viable mantenir aquesta propietat", explica Blanco. La limitació de les llicències turístiques i les restriccions al lloguer temporal actuen com un "espantall".
Davant la impossibilitat de rendibilitzar l'habitatge quan no l'utilitzen i la por a una futura baixada de preus derivada de les noves regulacions, molts opten per la desinversió. "Aquesta tendència de venda seguirà en augment", vaticina l'experta.
Manca d'oferta
Per la seva banda, Carles Sala, vicesecretari general tècnic de l'Associació de Promotors de Catalunya (APCE), aporta una lectura més cauta i centrada en els números absoluts. Per a Sala, el fet que el percentatge de compres estrangeres baixi no significa necessàriament que hi hagi menys interès, sinó que el comprador nacional està batent rècords.
"El percentatge baixa perquè el denominador —el total de compres nacionals— està en màxims", argumenta Sala. Segons les dades de l'APCE, les xifres absolutes de compra per part d'estrangers es mantenen estables i fins i tot per sobre dels nivells de 2006. "No percebem una pèrdua d'interès; l'espai Schengen continua sent molt atractiu per a la jubilació o la segona residència", afegeix.
Sala explica que el comprador no resident no busca donar "cops" ràpids, sinó que té un perfil d'ús personal. No obstant això, adverteix que el veritable risc no és la manca d'interès, sinó la manca d'oferta: "El problema a Catalunya és la necessitat de construir massivament per cobrir totes les demandes".
Cap a on va el mercat?
Blanco insisteix que hi ha una sortida de propietaris que ja no troben atractiu el mercat català per la pressió fiscal i normativa, mentre que Sala considera que, malgrat la complexitat de l'entorn, l'habitatge a Catalunya manté el seu valor intrínsec com a actiu residencial.
El temps dirà si l'increment d'habitatges en venda per part d'estrangers —que segons Blanco augmentarà l'stock disponible— és un símptoma d'esgotament del model, una redistribució de la propietat en un mercat que continua tensionat per la manca d'obra nova o una resposta a la nova regulació legal.