Entre 2005 i 2007, la banca espanyola va generar una gran bombolla financera, la principal repercussió de la qual va ser la creació d'una bombolla immobiliària. Les entitats financeres van ser molt esplèndides amb els clients que desitjaven comprar un habitatge. A algunes llars els van fer un vestit a mida i a d'altres els van concedir crèdit, tot i que la seva solvència era més que dubtosa.

Aquesta actuació va crear una gran demanda artificial d'habitatge i va disparar la demanda total. La pressió compradora va superar amb escreix l'oferta disponible, tot i que el 2026 el nombre d'habitatges iniciats va assolir el seu màxim històric, amb 725.751 unitats. El resultat va ser la elevació del preu dels pisos a un nivell mai vist i, en termes reals, fins i tot superior a l'actual a la majoria de ciutats mitjanes i grans del país.

La bombolla financera va tenir com a principal causa una creença singular àmpliament compartida pels directius bancaris: el preu de l'habitatge a Espanya no pot baixar ni en una elevada quantitat ni durant un període prolongat. Una suposició contrària a la teoria econòmica, però en principi avalada per l'experiència històrica. Des de 1961, en termes nominals, l'import dels pisos només va descendir un 1,3% el 1992 i un 0,4% el 1993.

Aquesta convicció va portar la banca a concedir a nombroses llars hipoteques a tipus d'interès variable per un import equivalent al preu de l'habitatge i fins i tot préstecs amb quotes creixents. Als últims, si els haguessin ofert un crèdit convencional, haurien tingut dificultats fins i tot per afrontar les primeres mensualitats.

Les entitats financeres també van tenir una gran predisposició a atorgar hipoteques a famílies que havien de destinar més del 40% dels seus ingressos mensuals nets al pagament de la quota, i fins i tot a treballadors per compte d'altri que no tenien un contracte indefinit. Entre 2005 i 2007, la prudència bancària va brillar per la seva absència.

Entre 2008 i 2013, l'explosió de les bombolles financera i immobiliària va provocar una llarga i profunda crisi. A l'hora de buscar responsables, polítics, analistes i periodistes van dirigir ràpidament la seva mirada cap al Banc d'Espanya, ja que una de les seves principals funcions consisteix a supervisar les entitats financeres i evitar-ne els excessos.

Entre 2005 i 2007, la institució monetària va fer el paper de Don Tancredo: va romandre immòbil i va simular que no s'assabentava de res. Per tant, no va adoptar cap mesura per restringir la concessió dels préstecs de més risc. Una escassa morositat va convèncer els seus responsables que l'extraordinari creixement del crèdit no acabaria generant problemes de solvència a les entitats financeres. La història va demostrar el contrari, tot i que la taxa de dubtosos el 2005 va assolir el seu mínim històric: un 0,33%.

Per evitar cometre el mateix error, el Banc d'Espanya està analitzant si ha de limitar o no la concessió d'hipoteques. Si finalment ho fa, cometrà una nova equivocació. Actualment, la conjuntura econòmica, financera i immobiliària és molt diferent de la de fa dues dècades. Els principals motius són els següents:

1) Una menor concessió de crèdit. El 2006, les entitats financeres van concedir a les llars 170.298 milions € per a la compra d'habitatge. En canvi, el 2025 només en van atorgar 82.749 milions €. No obstant això, per fer una comparació rigorosa entre ambdós exercicis, també hem de considerar l'augment de la població i la inflació acumulada durant els darrers vint anys.

El 2025, Espanya comptava amb 4.805.440 residents més que el 2006 (un 10,7%), un període en què l'IPC va augmentar un 46,8%. Per tant, en termes reals, el crèdit hipotecari concedit durant el primer any només va representar el 33,1% del que es va atorgar en l'últim. No obstant això, si ho comptabilitzem per habitant, el percentatge baixa a un 29,9%. Per això, podem concloure que un import exagerat ha estat substituït per un de prudent.

Una mostra clara d'aquesta conclusió la dóna la comparació entre el nombre d'habitatges venuts i el d'hipoteques concedides. En una conjuntura financera normal, els primers superen els segons. El 2025, això va ser exactament el que va passar, ja que la diferència entre uns i altres es va situar en 386.985 unitats.

En canvi, en una situació financera excepcional, la xifra de préstecs atorgats pot arribar a superar la de transaccions d'immobles. Així va passar el 2006, quan les hipoteques concedides van superar les compravendes en 290.156 unitats. Un context molt difícil d'observar, si no existeix una intensa guerra comercial entre entitats financeres.

Aquesta guerra va permetre a les llars finançar amb una hipoteca, en lloc d'un préstec personal, la compra d'un automòbil, nous mobles per a la seva llar o la reforma de la cuina i el bany. A més, va facilitar la cancel·lació d'una hipoteca i l'obertura immediata d'una altra per un import superior i un termini més llarg.

2) Una disminució del risc dels préstecs concedits. En cas d'impagament, la recuperació per part dels bancs dels diners prestats és més difícil d'aconseguir com més petita és la diferència entre la garantia aportada (el valor de taxació de l'immoble) i l'import del préstec pendent de devolució.

Per al Banc d'Espanya, la majoria de les hipoteques la quantia de les quals supera el 80% del valor de taxació té un risc afegit. Per desincentivar-ne la concessió, exigeixen a les entitats financeres la realització de provisions addicionals. En fer-les, la seva capacitat per atorgar crèdit disminueix i també la rendibilitat obtinguda sobre els fons propis (ROE).

El 2025, segons el Banc d'Espanya, el percentatge de préstecs l'import dels quals superava el 80% del valor de taxació de l'habitatge va ser de l'11,3%, una proporció significativament inferior al 16,9% observat el 2006. No obstant això, des de la meva perspectiva, la diferència real entre ambdós exercicis és molt més gran de la reflectida per les estadístiques.

El 2006 i 2007, la majoria de les llars podia accedir a una hipoteca d'aquestes característiques. En ambdós exercicis, de manera subliminal, les campanyes publicitàries d'algunes caixes d'estalvis indicaven que si les famílies necessitaven més diners del que era habitual, estaven disposades a prestar-los-hi. En canvi, el 2025 només una minoria va poder obtenir aquest tipus de finançament, integrada principalment per funcionaris i llars amb ingressos elevats.

3) Les hipoteques fixes desbanquen les variables. El 2006, el 97,7% dels préstecs atorgats van ser a tipus d'interès variable. Les hipoteques mixtes pràcticament no existien i les fixes no eren competitives. En aquell exercici, el tipus d'interès de les últimes ascendia al 4,33%, mentre que el de les variables era del 3,75%. Uns percentatges relativament elevats i un diferencial significatiu de tipus entre les primeres i les segones van fer que les hipoteques fixes no fossin interessants per als prestataris.

El 2025, les últimes van ser les més sol·licitades, ja que la seva quota de mercat va ascendir al 75%, mentre que la de les mixtes era del 15% i la de les variables del 8%. Unes dades que indiquen que un elevat augment dels tipus d'interès afectaria molt menys la morositat hipotecària que dues dècades enrere. És el que va passar entre juny de 2022 i setembre de 2023, quan el BCE va augmentar el seu tipus d'interès principal del 0% al 4,5%. Per a sorpresa general, la taxa de dubtosos hipotecària no va augmentar, sinó que va disminuir del 2,67% al 2,53%.

4) Unes hipoteques més fàcils de pagar. Una hipoteca és més assumible com més petit és el percentatge dels ingressos mensuals nets que les llars hi destinen. El 2007, les famílies dedicaven el 50,4% d'aquests ingressos a sufragar la quota hipotecària; en canvi, el 2025 només un 34,3%. Per tant, en la conjuntura actual, una disminució imprevista de la renda de les llars fa molt més probable que les famílies puguin continuar atenent les seves obligacions financeres que fa dues dècades.

5) Una demanda embassada d'habitatge més gran. El 2007 gairebé tothom que ho desitjava havia comprat un habitatge, fins i tot una part de les llars que a priori no podien fer-ho. Per tant, la demanda embassada era pràcticament nul·la. En canvi, el 2026 n'hi ha una de molt elevada, ja que durant la darrera dècada molt pocs joves (menors de 40 anys) van poder adquirir un pis.

Des de la meva perspectiva, els compradors potencials arribarien al milió i mig de llars, si el tipus d'interès principal del BCE es situés a un nivell similar a l'actual. Per tant, el Banc d'Espanya els perjudicaria i agreujaria el problema de l'habitatge actualment existent, si limita la concessió d'hipoteques.

Si ho fes, els principals afectats serien les parelles joves. En primer lloc, perquè són les que tenen menys ingressos, tenen una feina més inestable i la concessió d'una hipoteca presenta un risc més gran per a les entitats financeres. En segon lloc, perquè inicialment són menys rendibles per als bancs que altres col·lectius, atesa la seva menor capacitat d'estalvi.

En definitiva, al Banc d'Espanya, els errors del passat no haurien de fer que s'equivoqués en el present. Entre 2005 i 2007, la institució monetària va incomplir una de les seves principals funcions en permetre nombrosos excessos als bancs i les caixes i tornaria a fallar el 2026 si limités la concessió de préstecs destinats a la compra d'habitatges.

Fins fa poc, els automòbils podien ser fantàstics, però només funcionaven si disposaven de gasolina o gasoil. El combustible del mercat residencial, i una de les principals eines per solucionar el problema de l'habitatge, és una elevada disponibilitat de crèdit. Si no arriba en un nivell suficient a les parelles joves, el seu accés a un pis de propietat no millorarà, sinó que empitjorarà.