En els pròxims mesos, la conjuntura del mercat residencial a Espanya tindrà algunes característiques similars a les observades fa tres anys. No obstant això, també existiran diferències rellevants. Les analogies derivaran de les equivalents implicacions macroeconòmiques de dos conflictes bèl·lics: la invasió d'Ucraïna per part de Rússia i la guerra dels EUA i Israel contra l'Iran. Les discrepàncies vindran principalment generades pels diferents motors de la demanda d'habitatge en un i altre exercici.

L'any 2023, l'encariment del petroli, el gas natural i els aliments va provocar un augment de la inflació en l'economia mundial i va frenar el creixement econòmic. El 2026, l'impacte podria ser similar si el conflicte bèl·lic al Golf Pèrsic es perllonga fins a finals de l'any actual, l'estret d'Ormuz roman tancat al trànsit marítim i més infraestructures petrolieres i gasístiques resulten inutilitzades o destruïdes.

Entre juny de 2022 i setembre de 2023, l'elevada inflació provocada per la guerra entre Rússia i Ucraïna va portar el BCE a elevar el seu tipus d'interès principal del 0% al 4,5%. Davant d'aquesta pujada, els bancs van endurir l'accés al crèdit amb l'objectiu d'evitar un gran augment de la morositat. El resultat va ser una disminució de les transaccions d'habitatge. No obstant això, de manera paradoxal, els preus dels pisos no van seguir el mateix camí.

Entre 2022 i 23, les compravendes van caure de 717.734 a 638.591 unitats (un 11%), el nou crèdit hipotecari va descendir de 65.220 a 56.396 milions € (un 13,5%) i el nombre de préstecs va baixar de 464.107 a 380.966 (un 17,9%). La xifra d'hipoteques va disminuir més que el capital concedit per dos motius: l'augment del preu dels habitatges adquirits per la classe mitjana-alta i el major percentatge de compres efectuat per aquest segment de mercat.

L'any 2023, segons l'INE, el preu de l'habitatge va augmentar un 4,2%. Una dada probablement enganyosa, fruit d'un dels miratges que de vegades genera l'estadística. Des de la meva perspectiva, el seu import no va pujar, sinó que va descendir lleugerament. L'explicació rau en la desaparició d'una part significativa de les compres efectuades per les llars de classe mitjana-baixa, una circumstància que va inflar el preu mitjà.



Entre 2023 i 26, les diferències vindran generades per:

a) La diferent magnitud de la pujada dels tipus d'interès. El 2026, els tipus augmentaran, però difícilment arribaran al 4,5%. En primer lloc, perquè el conflicte bèl·lic probablement conclourà en els pròxims mesos i es restablirà el trànsit marítim per l'estret d'Ormuz. En segon, per la debilitat de la demanda de béns a la zona euro.

b) El canvi en el motor del mercat. El 2023, el principal impulsor del mercat residencial va ser la demanda de classe mitjana-alta. Per contra, el 2026 aquest paper correspondrà a la demanda de classe mitjana-baixa i dels joves (menors de 40 anys). Els principals motius seran els següents:

1) La disminució del nou crèdit hipotecari serà inferior a la registrada el 2023. En primer lloc, perquè qui perdi la feina podrà recuperar-la amb rapidesa, ja que el 2026 l'economia espanyola crearà al voltant de 500.000 llocs de treball. En segon, perquè els pressupostos dels bancs estan confeccionats abans de l'aparició de la contesa.

En tercer, tot i la pujada dels tipus d'interès, existeix una gran demanda embassada d'habitatge. Des de la meva perspectiva, la seva quantitat seria d'al voltant d'1,5 milions de llars, si els tipus de les hipoteques se situessin al voltant del 2,5% durant un llarg període de temps. En quart, perquè els directius de les entitats financeres han après la lliçó que el 2023 els va proporcionar l'evolució de la taxa de morositat.

Aquell any, la indicada taxa no va augmentar de manera significativa, tal com esperaven els bancs, sinó que va retrocedir del 2,67% al 2,53%. La lliçó és que la morositat fins i tot pot baixar quan pugen els tipus d'interès, si el creixement del PIB i l'ocupació és satisfactori. El 2023, la primera variable va créixer el 2,5% i el 2026 probablement superarà amb escreix el 2%.

2) La conjuntura del mercat de lloguer. En l'any actual, l'oferta de pisos en el mercat de lloguer és més exigua que fa tres exercicis a causa de la implantació de controls de preus en algunes ciutats, la prohibició de desnonar els llogaters vulnerables durant més de cinc anys, les declaracions contra els propietaris d'immobles arrendats per part de diferents polítics i l'augment del risc d'ocupació dels habitatges.

La disminució de l'oferta d'arrendaments coincidirà amb un augment de la demanda de lloguer. En primer lloc, per la gran creació d'ocupació generada en els últims tres anys. En segon, per l'elevat augment de la població a causa del creixement de la immigració. Entre 2023 i 25, el nombre d'estrangers residents al nostre país ha augmentat en 1.153.941 persones. En termes proporcionals i absoluts, un increment d'habitants no observat en cap altre país de la Unió Europea.

Entre 2023 i 26, segons l'Observatori del Lloguer, l'oferta d'habitatge en règim d'arrendament va disminuir un 39,9% a la província de Barcelona, un 1,4% a Madrid i un 7,1% a València. L'augment de la demanda, combinat amb el retrocés de l'oferta, ha generat un substancial increment de l'import del lloguer. A les 52 capitals de província d'Espanya, un habitatge de característiques similars els surt més barat als propietaris (els que paguen una quota hipotecària) que als llogaters (els que sufraguen un lloguer).

3) L'esgotament de la demanda de classe mitjana-alta. El 2014 va començar la recuperació del mercat residencial a Espanya a causa de l'increment de les compres d'habitatges efectuades per la classe mitjana-alta. No obstant això, a Barcelona i Madrid ho va fer el 2012, ja que aquell any les vendes van ser superiors a les observades en l'exercici precedent. Per tant, aquesta demanda ha impulsat el mercat de manera ininterrompuda durant onze anys, sent aquest un llarg període.

Al segon semestre de 2025, ja va oferir clars símptomes de debilitat, especialment a les tres principals ciutats del país. En aquell període, les compravendes van disminuir anualment un 15,4% a Madrid, un 10,8% a Barcelona i un 7,2% a València.

Els principals motius van ser els següents:

a) Una escassa demanda emmagatzemada a causa del llarg període de bonança. Un gran contrast amb el que passa amb la demanda de classe mitjana-baixa i dels joves. Aquesta darrera demanda únicament ha impulsat el mercat de compravendes des de 2021, prenent-se el 2023 una pausa. Per tant, la segona té molt més recorregut que la primera.

b) Les excessives pretensions dels propietaris. Els propietaris d'habitatges d'alt standing estan sol·licitant per ells força més del que estan disposats a pagar els compradors. Al segon semestre de 2025, les discrepàncies entre uns i altres van augmentar i el resultat va ser una substancial disminució de les transaccions d'aquesta tipologia d'immobles.

En relació amb els propietaris d'habitatges de classe mitjana-baixa, els que posen a la venda pisos d'alt standing tenen menys pressa per enajenar-los. La seva situació econòmica és millor i, per tant, poden permetre's tenir més paciència. Aquesta característica els impedeix ajustar-se ràpidament als canvis observats en la demanda i dificulta notòriament les transaccions quan les seves pretensions són excessives.

En el darrer semestre de 2026, en relació amb el mateix període de l'any anterior, un major nombre de propietaris d'habitatges d'alt standing farà cas als agents immobiliaris i baixarà l'import sol·licitat per ells. En primer lloc, perquè un gran nombre de pisos portarà més d'un any al mercat. Un període de temps que els haurà permès reflexionar sobre si era adequat o no l'import fixat.

En segon, perquè alguns propietaris comprendran que la incertesa generada per la conjuntura macroeconòmica espanta força compradors. Tot i això, tinc dubtes que la demanda i oferta encaixin millor, ja que no tinc clar que els venedors baixin prou el preu per fer atractius els seus immobles als compradors, ja que la majoria dels interessats en ells estarà disposada a pagar menys que el 2025.

c) La disminució de la demanda d'inversió patrimonialista. A la totalitat del territori nacional, la inseguretat jurídica generada pel govern i la reducció de la rendibilitat proporcionada per l'aplicació de l'Índex de Referència d'Arrendaments d'Habitatges (IRAV) ha desincentivat la compra d'immobles per destinar-los al lloguer.

No obstant això, ho ha fet especialment a Catalunya, País Basc i Navarra, ja que en molts dels seus municipis existeix un control de lloguers o properament n'hi haurà. Una legislació que afecta negativament la butxaca dels propietaris quan realitzen un nou contracte al llogater que resideix a l'habitatge o a un arrendatari diferent de l'anterior.

d) La reducció de la demanda d'inversió especulativa. Un gran nombre d'inversors especialistes en el flipping house consideren que a Barcelona, Madrid i València ha empitjorat la relació rendibilitat-risc dels habitatges d'alt standing. Alguns han desplaçat les seves compres a altres ciutats i altres han substituït com a objecte d'inversió aquesta tipologia d'habitatges per altres destinades a la classe mitjana.

En definitiva, el 2026 disminuiran les transaccions d'habitatge un 8%, però el seu preu pujarà un 5%. El primer factor serà el resultat de l'augment de la incertesa, l'increment dels tipus d'interès hipotecaris i de la debilitat de la demanda d'alt standing.

El segon de la fortalesa de la demanda de classe mitjana-baixa i dels joves (menors de 40 anys). En aquest darrer cas, a causa del gran traspàs de riquesa de pares i avis a fills i néts, respectivament. No obstant això, també de l'escassa oferta d'habitatges nous. En l'any actual, en el millor dels casos, la construcció d'immobles s'acostarà a les 200.000 unitats.

Una quantitat substancialment inferior a la demanda d'obra nova i fins i tot per sota del nombre d'habitatges iniciats el 1991 (205.580 unitats). Aquest darrer, un exercici en què residien al nostre país 10.306.691 habitants menys que el 2025 i en què de mitjana vivien en un habitatge 3,38 persones. L'any passat, per primera vegada ho feien menys de 2,5.

La diferència entre demanda i oferta d'habitatge és tan espectacular en el segment de classe mitjana-baixa que augura la continuïtat del boom immobiliari com a mínim fins al final de la dècada. Una conjuntura a la qual ha contribuït decisivament el Govern a través d'una política destinada a guanyar vots en lloc de dirigida a solucionar els principals problemes del mercat residencial.