Catalunya s'ha convertit en el principal laboratori espanyol de polítiques d'intervenció en el mercat de l'habitatge. La generalització del control de rendes a les zones tensionades —més de 270 municipis— permet observar amb certa nitidesa els efectes d'una estratègia llargament debatuda. Però un laboratori només és útil si s'interpreten bé els resultats.

Les dades disponibles, procedents de plataformes com Idealista i de l'Institut Català del Sòl (INCASÒL), són eloqüents. L'oferta d'habitatge de lloguer ha caigut amb força: de més de 154.000 unitats el 2023 a unes 102.800 el 2025, amb previsió de continuar disminuint. En paral·lel, els nous contractes s'han reduït de manera notable, especialment a Barcelona (al voltant del 15% anual i prop del 43% acumulat des del pic de 2021). No és només una caiguda quantitativa: hi ha menys rotació, més rigidesa i més barreres d'accés.

En contrast, a Madrid —sense control de rendes— l'oferta s'ha mantingut molt més estable, tot i que amb pujades de preus properes al 10% interanual el 2025. El dilema és clar: menys oferta a canvi de preus més continguts, o més mercat a canvi de pujades més grans? La resposta honesta és que cap de les dues opcions és gratuïta.

A Catalunya, la reacció dels propietaris respon a incentius previsibles. Una part retira l'habitatge del lloguer de llarga durada; una altra es desplaça cap a modalitats menys regulades —temporal, turístic o venda—. El resultat és un mercat més estret i segmentat, amb una pressió creixent: en moltes zones, cada anunci concentra desenes de candidats.

El comportament dels preus confirma un patró conegut. Després d'una moderació inicial —caigudes del 5% al 9%— reapareix la tensió: les rendes s'estabilitzen o repunten (al voltant de 1.150 euros de mitjana a Barcelona el 2025), mentre la competència s'intensifica. A això s'hi suma un efecte menys visible: l'homogeneïtzació a l'alça dins dels límits regulatoris i el deteriorament progressiu de la qualitat de l'oferta.

Cal, però, prendre seriosament l'argument contrari. Els qui defensen el control de rendes recorden que el mercat lliure tampoc garanteix un accés equitatiu: segrega per renda i expulsa els més vulnerables. És un argument legítim. La qüestió no és si l'Estat ha d'intervenir —ha de fer-ho—, sinó quin tipus d'intervenció corregeix el problema i quina el desplaça.

L'evidència internacional és consistent: el control de rendes protegeix els llogaters ja instal·lats, però dificulta l'accés als nous. Genera guanyadors i perdedors i desplaça la pressió en lloc d'alleujar-la. El problema de fons continua sent l'escassetat d'oferta. Sense un augment sostingut del parc d'habitatge, qualsevol política de contenció de preus actua com un alleujament temporal.

El recent intent de pròrroga forçosa de contractes via decret, rebutjat al Congrés, il·lustra fins a quin punt la inseguretat jurídica pot ser tan nociva com el mateix control de preus. Més enllà del seu fracàs, ha afegit incertesa i ha reforçat la percepció que les regles poden canviar de manera imprevisible.

No tota intervenció, però, produeix els mateixos efectes. La decisió de l'alcalde Jaume Collboni d'extingir progressivament les llicències de pisos turístics —uns 10.000 a la ciutat— va en la direcció correcta. Actua sobre un factor que distorsiona el mercat i busca recuperar l'ús residencial. És una mesura coherent amb el diagnòstic i diferent, en la seva lògica, al control de rendes: no fixa preus, sinó que intenta ampliar l'oferta. El seu impacte dependrà que s'acompanyi d'incentius clars i d'un marc estable perquè aquests immobles tornin al mercat residencial, particularment en lloguer.

Aquí rau la clau. Governar l'habitatge no consisteix a fixar preus o prorrogar contractes per decret, sinó a alinear incentius i ampliar el mercat.

La lliçó que ofereix Catalunya és sòbria: l'intervencionisme mal calibrat tendeix a agreujar el problema; el pragmatisme exigeix combinar regulació i estímuls amb un objectiu clar: augmentar l'oferta.

Catalunya té ara l'oportunitat de convertir aquest experiment en aprenentatge. La resta d'Espanya observa.