El 2025, el termini mitjà inicial de les noves hipoteques destinades a l'adquisició de habitatge va ser de 25,4 anys. Una durada molt més elevada que l'observada fa tres dècades (16 anys), tot i que significativament inferior a la màxima històrica registrada el 2008 (28,1 anys). No obstant això, de mitjana, la seva vida efectiva serà substancialment més curta de la prevista.

Els principals motius que en reduiran la durada provenen de la venda de l'immoble adquirit, el canvi d'una hipoteca per una altra i l'amortització anticipada del préstec. Quan una família ven el seu habitatge, el comprador exigeix la transmissió de l'immoble lliure de càrregues. Per satisfer aquest requisit, el venedor ha de destinar una part del capital rebut a cancel·lar el crèdit pendent. Per això, el préstec no arribarà al seu venciment natural.

En teoria, les llars poden canviar de banc, sense canviar d'hipoteca. Una operació que s'anomena subrogació i normalment té com a objectiu la disminució del tipus d'interès sufragat. A la pràctica, només uns pocs podran conservar el préstec original, ja que l'entitat financera que presenta la nova oferta exigeix la cancel·lació del crèdit.

En una subrogació, el banc que va concedir el préstec té l'última paraula, ja que té la possibilitat d'igualar les condicions ofertes pel seu competidor. Si ho fa, el prestatari gairebé sempre preferirà continuar-hi abans que traslladar la seva hipoteca a un altre. Per eliminar aquest avantatge i assegurar la captació del client, l'entitat oferent li imposa l'amortització total del préstec i la contractació d'un de nou.

Per a nombroses persones, una hipoteca equival a carregar cada dia amb una motxilla a l'esquena. Com més gran és el capital degut, més pesa el petate. Per tant, si amortitzen anticipadament una part del préstec, la càrrega disminueix i, si ho fan per l'import pendent, desapareix completament. Després d'efectuar l'última operació, moltes llars senten un gran alleujament, ja que la propietat de l'habitatge on resideixen ja no la comparteixen amb el banc, sinó que és completament seva.

Per a aquestes famílies, el component psicològic prima sobre el financer. Per tant, no es plantegen si econòmicament els convé o no amortitzar anticipadament una part o la totalitat del préstec. En primer lloc, perquè desconeixen que, tot i que paguen un preu (el tipus d'interès) per disposar d'un capital que no és seu, poden arribar a guanyar poder adquisitiu amb la hipoteca. 

En segon lloc, perquè amb els diners estalviats són incapaços d'obtenir una rendibilitat superior al tipus d'interès abonat per la hipoteca. D'una banda, són adversos al risc i no estan disposats a assumir cap pèrdua en les seves inversions. De l'altra, no saben on col·locar els seus diners, ja que manquen de cultura financera i desconfien de les recomanacions dels empleats dels bancs. Per a la majoria d'ells, el seu producte preferit és un dipòsit a termini fix, exactament el mateix que el dels seus progenitors.

Des de la perspectiva de la teoria econòmica, una hipoteca redueix el poder adquisitiu del prestatari quan el seu tipus d'interès real és positiu. Per tant, al deutor li pot interessar retornar anticipadament una part del capital rebut. Per a les seves finances, l'operació serà positiva, si els rendiments obtinguts per l'amortització (estalvi en el pagament d'interessos) superen els aconseguits a través de la inversió en actius o productes financers.

Per contra, un crèdit incrementa el poder adquisitiu del deutor, si el tipus d'interès real adopta un valor negatiu. En aquest darrer cas, a l'hipotecat li convé cancel·lar el crèdit en la data inicialment prevista, ja que el préstec no és una motxilla pesada, sinó que equival a una petita guardiola on entren uns quants bitllets cada mes.

El cas inicial és el més freqüent i té lloc quan el tipus d'interès nominal supera la taxa d'inflació. L'últim constitueix una excepció a la regla (l'endeutament té un cost) i es dona quan la primera variable és inferior a la segona. En ambdues comparacions, hi ha un supòsit implícit que actualment no sempre es compleix: els salaris anuals dels treballadors augmenten com a mínim en la mateixa quantia que la inflació.

Als països desenvolupats, entre 1945 i 73, aquest supòsit era el punt de partida de qualsevol negociació salarial entre patronals i  sindicats. A partir de la dècada dels 80, ja no va ser així. Per això, en les últimes quatre dècades, quan una economia entrava en recessió no era estrany observar una disminució de les remuneracions dels treballadors o un augment inferior al de l'IPC.

En una hipoteca a tipus d'interès variable, el prestatari difícilment guanyarà poder adquisitiu. En primer lloc, perquè el seu índex de referència (l'Euríbor a un any) sol ser superior a la taxa d'inflació del període. En segon lloc, perquè a l'hipotecat se li aplica aquest índex més un plus (per exemple, 0,5 punts). Al gener de 2026, al nostre país, el tipus d'interès real abonat en un préstec d'aquestes característiques va ser del 0,35%, ja que el tipus nominal va ascendir al 2,75% i l'IPC es va situar en un 2,4%.

No obstant això, hi ha dues excepcions: un Euríbor a un any substancialment inferior a la taxa d'inflació i un IPC espanyol més elevat que el de la zona euro. El primer cas succeeix quan la inflació ha augmentat de manera considerable, ha sorprès el BCE i aquest encara no ha apujat els seus tipus d'interès de referència o ho ha fet en una mesura escassa. En altres paraules, el prestatari ha tingut sort i ha aconseguit un elevat augment del seu poder adquisitiu durant un curt període de temps gràcies a l'errònia política monetària del BCE.

Un exemple d'això el trobem al juny de 2022. A la zona euro, el tipus d'interès principal del BCE era del 0%, l'Euríbor a un any estava en un 0,85% i la taxa d'inflació a Espanya en un 10,2%. Si les condicions del préstec eren Euríbor a un any més 0,5 punts, el tipus nominal abonat es va situar en un 1,35% i el real en un –8,85%. En aquell mes, a la guardiola virtual del prestatari no hi van entrar uns quants bitllets, sinó força més dels que en el millor dels casos s'hauria imaginat.

Als països amb una política monetària comuna, el segon supòsit és més freqüent que el primer i també pot ser més durador. Un exemple va ser el que va passar al nostre país el 2004. En aquell exercici, el tipus d'interès principal del BCE va ser del 2%, l'Euríbor a un any es va situar en un 2,34% i la taxa d'inflació mitjana de la zona euro i Espanya en un 2,1% i 3,5%, respectivament. En una hipoteca d'aquestes característiques, el tipus d'interès real del prestatari va ser d'un -0,66%.

En els préstecs a tipus fix, el guany de poder adquisitiu és més durador, si el prestatari aprofita un període de “rebaixes” per contractar una hipoteca a un tipus d'interès reduït. Una opció que només serà possible si el tipus principal del BCE és fins i tot més baix que l'anterior. Per regla general, així passa quan els preus dels béns pugen molt poc, l'economia de la zona euro està en recessió o estancament econòmic i el banc central pretén impulsar el creixement del PIB mitjançant una política monetària expansiva.

Un exemple d'això són els prestataris que van obtenir entre gener de 2021 i juny de 2022 una hipoteca a un tipus d'interès de l'1,5%. Durant la major part de la vida del préstec, obtindran un augment de la seva renda real anual, si al nostre país la taxa mitjana d'inflació del futur és similar a la del passat. Entre 1999 i 2025, aquesta taxa va ser del 2,4%.

A través del concepte tipus d'interès real, la teoria econòmica ofereix una guia útil per determinar quan l'endeutament genera una pèrdua o guany de poder adquisitiu. No obstant això, aquesta referència obvia completament l'actuació de la Hisenda Pública. Les seves intervencions no són sempre neutres i de vegades creen incentius per amortitzar anticipadament la hipoteca o perquè coincideixi la seva vida efectiva amb la inicialment prevista.

La primera situació succeeix quan el govern estableix una desgravació fiscal per a la compra de l'habitatge a l'IRPF, augmenta la base màxima desgravable i el percentatge de la deducció. També quan incrementa el gravamen dels rendiments obtinguts per les inversions financeres en l'impost sobre la renda. El 2013, l'eliminació de la desgravació fiscal existent va reduir el nombre d'amortitzacions anticipades.

En definitiva, la major part dels prestataris que amortitzen anticipadament la seva hipoteca, sigui de manera parcial o total, no avalua prèviament els pros i els contres de la seva decisió. Ho fan perquè pretenen deixar de compartir amb el banc la propietat del seu habitatge, reduir o eliminar la despesa mensual que suposa el pagament de la quota hipotecària i evitar arriscar els diners estalviats en una inversió que els pot proporcionar una major rendibilitat que l'amortització, però també la pèrdua d'una part del capital invertit.

Des d'una perspectiva econòmica, la decisió hauria de basar-se en el signe del tipus d'interès real. Si és negatiu, el prestatari no hauria d'efectuar una amortització anticipada, ja que la hipoteca, encara que resulti contraintuïtiu, constitueix un petit tresor familiar. Si és positiu, la devolució del crèdit abans del que estava inicialment previst constitueix un encert, si el deutor és advers al risc. En canvi, si és propens, suposa un error.

Per si mateixa, el deute no és el dimoni de les finances, ja que només és maligne si és excessiu. Un advertiment aplicable a l'estalvi, al consum de béns i fins i tot al gaudi dels hobbies. El problema no és la seva existència, sinó la seva desproporció. Per això, qui treballa amb ella ha de saber quan convé augmentar-la i quan reduir-la. L'anàlisi de l'entorn macroeconòmic sol oferir la resposta adequada.