L'envelliment del parc immobiliari a Espanya ja es reflecteix amb claredat a les comunitats de propietaris. Segons dades recents de portals immobiliaris, gairebé un de cada quatre habitatges en venda supera els 50 anys, cosa que incrementa les necessitats de manteniment.
Aquest deteriorament es tradueix en cobertes malmeses, façanes esquerdades o instal·lacions obsoletes, situacions que obliguen a afrontar derrames. Amb elles sorgeixen també conflictes entre veïns sobre quines despeses s'han d'assumir sense discussió.
Què diu la llei sobre les despeses
La clau està a la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), que regula la convivència en edificis. Aquesta norma diferencia entre despeses necessàries, que són obligatòries, i millores voluntàries, que es poden rebutjar sota certes condicions.
L'article 9 de la LPH, recollit al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE), estableix que tots els propietaris han de contribuir a les despeses generals de l'immoble. Això inclou aquelles que no es poden individualitzar, com ara reparacions estructurals.
En la pràctica, això implica que ningú pot negar-se a pagar actuacions com la reparació de la teulada, la rehabilitació de la façana o la renovació d'instal·lacions elèctriques si són necessàries per a la seguretat o habitabilitat de l'edifici.
Despeses comunes
També, són obligatòries les despeses de manteniment de zones comunes, com l'ascensor, la neteja o els jardins. A aquestes s'hi sumen l'assegurança de l'edifici, els tributs municipals i el fons de reserva, la dotació mínima del qual exigeix la llei.
Aquest fons permet afrontar imprevistos o reparacions urgents, i la seva existència no depèn de la voluntat de la junta. És una obligació legal recollida a la normativa vigent.
L'accessibilitat té un tractament específic. L'article 10.1.b) de la LPH estableix que s'han de realitzar les obres necessàries per garantir l'accessibilitat universal, especialment, si hi resideix una persona amb discapacitat o major de 70 anys.
Quan una derrama no és obligatòria
En aquests casos, actuacions com instal·lar un ascensor o adaptar el portal deixen de ser opcionals. Tots els propietaris han de contribuir-hi, fins i tot si la derrama és elevada.
Negar-se a pagar aquestes despeses pot comportar conseqüències. Segons el Consell General del Poder Judicial (CGPJ), la comunitat pot reclamar el deute mitjançant un procediment monitori, amb interessos i costes judicials.
La situació canvia quan l'actuació no és imprescindible. Si es tracta d'una millora voluntària, la llei permet que alguns propietaris quedin exempts de pagament.
El límit de les tres mensualitats
El criteri fonamental és el cost. Si l'obra supera l'import de tres mensualitats ordinàries, el veí que hagi votat en contra es pot negar a pagar, sempre que la seva oposició consti en acta.
Entre aquestes millores hi figuren piscines comunitàries, gimnasos o canvis estètics que no responen a una necessitat tècnica. També s'hi inclouen actuacions que busquen únicament revalorar l'immoble.
Tanmateix, si el cost no supera aquest límit, fins i tot aquells que van votar en contra l'hauran d'assumir. La llei protegeix el dissident només quan l'impacte econòmic és significatiu.
Diferències que generen conflictes
No sempre resulta senzill distingir entre una obra necessària i una millora. Algunes actuacions poden tenir un component mixt, com passa amb reformes que combinen eficiència energètica i estètica.
En aquests casos, el criteri sol recolzar-se en informes tècnics i acords de junta, tal com assenyalen fonts del Ministeri d'Habitatge. Si persisteix el conflicte, la decisió pot acabar als tribunals.
La jurisprudència tendeix a considerar obligatòries aquelles intervencions que eviten el deteriorament de l'edifici o garanteixen condicions bàsiques de seguretat. En canvi, les que busquen embellir sense necessitat acreditada solen qualificar-se de voluntàries.
Un marc legal per evitar conflictes
Comprendre aquesta distinció resulta essencial per als propietaris. Permet defensar drets i evitar enfrontaments innecessaris a la comunitat. La Llei de Propietat Horitzontal ofereix un marc clar, avalat pel BOE, el CGPJ i el Ministeri d'Habitatge.
Tanmateix, exigeix participació activa i coneixement per part dels veïns. Perquè viure en comunitat implica assumir despeses compartides, però també reconeix el dret a no pagar allò que no és imprescindible ni proporcional.