L'última reforma de la Llei d'Habitatge ha reobert el debat sobre l'equilibri entre els drets de propietaris i llogaters. Mentre una part de la societat considera que es tracta d'un pas decisiu per facilitar l'accés a un habitatge, altres adverteixen del seu impacte en el mercat del lloguer i en la seguretat jurídica dels arrendadors.
En aquest nou escenari, el Govern busca reforçar la protecció dels llogaters en un context marcat per l'escalada de preus i la creixent competència per accedir a una casa o pis. La normativa introdueix canvis rellevants que afecten directament la durada dels contractes i les condicions de permanència als immobles.
Pròrrogues obligatòries
Un dels aspectes clau de la reforma és la pròrroga automàtica dels contractes de lloguer de curta durada. En concret, els contractes signats per menys de cinc anys --quan el propietari és persona física o de set anys, si es tracta d'una persona jurídica-- s'estenen de manera obligatòria fins a assolir aquests terminis.
Això implica que, encara que el propietari no vulgui renovar el contracte, el llogater pot continuar a l'habitatge sempre que compleixi amb les seves obligacions, com el pagament de la renda i el respecte de les condicions pactades. Així ho recull l'article 10 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), que reforça l'estabilitat residencial dels arrendataris.
El dret de permanència
La reforma introdueix, a més, l'anomenat dret de permanència. Aquesta figura permet al llogater continuar residint a l'habitatge un cop finalitzat el contracte, sempre que hagi complert amb totes les condicions de l'acord inicial.
Els experts consideren que aquesta mesura pot contribuir a reduir la rotació al mercat del lloguer, oferint més seguretat a qui busca estabilitat a llarg termini. Tanmateix, també suposa un canvi significatiu en la relació contractual entre propietari i llogater.
Preocupació entre els propietaris
Des del costat dels arrendadors, la normativa ha generat inquietud. Diverses associacions de propietaris alerten que aquestes mesures limiten la seva capacitat per gestionar els seus immobles amb autonomia, especialment, en finalitzar els contractes.
En aquest sentit, adverteixen que una regulació més estricta podria desincentivar l'oferta d'habitatges de lloguer. Alguns propietaris podrien optar per altres alternatives d'inversió menys regulades, cosa que, a mitjà termini, podria tensionar encara més el mercat.
A més, la reforma afecta directament decisions com vendre l'immoble o modificar la renda, obligant en molts casos a adaptar-se a les noves condicions legals o a negociar amb els llogaters dins dels marges establerts.
Límits a la pujada del lloguer
Un altre dels punts més sensibles és l'actualització de les rendes. En un context d'increment sostingut dels preus de l'habitatge, la llei estableix límits clars per evitar pujades desproporcionades.
Per als contractes signats a partir del 25 de maig de 2023, l'actualització es regeix per l'Índex de Referència d'Arrendaments d'Habitatge (IRAV). Aquest indicador va fixar, per exemple, una pujada màxima del 2,14% al gener de 2026, tot i que el seu valor es revisa mensualment i es pot consultar a l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Per la seva banda, els contractes anteriors a aquesta data continuen vinculats a l'IPC, sempre que així s'hagi establert a l'acord entre les parts.
Quan es pot pujar la renda
Tant si l'actualització es regeix per l'IRAV com per l'IPC, el propietari només pot incrementar el lloguer un cop l'any. Aquesta pujada ha de coincidir amb la data d'aniversari del contracte i estar expressament contemplada en una clàusula.
Existeix, però, una excepció rellevant. L'arrendador pot augmentar la renda abans d'aquest termini si ha realitzat obres de millora a l'habitatge. En aquests casos, ho haurà de comunicar per escrit al llogater i justificar el cost de les actuacions.
Des del gener de 2025, l'IRAV s'ha consolidat com l'únic índex legal aplicable per a l'actualització de nous contractes o renovacions, cosa que reforça el control sobre les pujades.
Què passa si el llogater no accepta
La normativa també contempla situacions de desacord. Si el llogater no accepta la pujada, però continua pagant la renda anterior, el contracte es manté vigent en aquestes condicions.
Tanmateix, el propietari té la possibilitat d'acudir a la via judicial per reclamar l'actualització, cosa que introdueix un nou front potencial de conflicte en un mercat ja tensionat.
En conjunt, la reforma de la Llei d'Habitatge redefineix les regles del lloguer a Espanya, amb l'objectiu d'equilibrar l'accés a l'habitatge i la protecció dels llogaters, tot i que no sense generar controvèrsia entre els diferents actors del sector.